Zakup mieszkania w kamienicy – co musisz wiedzieć i jak się do niego przygotować?


Mieszkanie w kamienicy to marzenie niejednego początkującego inwestora. Pierwsze kupione pod wynajem i wyremontowane mieszkanie z rynku wtórnego w wielkiej płycie lub prosto od dewelopera to na pewno powód do dumy i źródło satysfakcji.

Jednak wszyscy wiemy, że mieszkania w kamienicy to coś wyjątkowego, na co inwestorzy spoglądają błyszczącymi oczyma. Świetna lokalizacja, często robiąca wrażenie klatka schodowa, estetyczne detale architektoniczne, niepowtarzalny klimat i wreszcie przestrzeń pozostawiająca duże pole do popisu dla projektanta wnętrz.

  • Od czego zacząć poważnie zastanawiając się nad zakupem mieszkania w kamienicy? 
  • Co warto sprawdzić i przemyśleć zanim się do tego zabierzemy? 

Odpowiedzi na te pytania znajdziecie w dalszej części artykułu.


1. Mieszkanie w kamienicy to nie samotna wyspa


Co to znaczy?

Dobrze sobie zapamiętać to porównanie, ponieważ idealnie oddaje to jak powinniśmy postrzegać naszą nieruchomość. O ile mieszkania w wielkiej płycie znajdują się przeważnie w budynkach w nienajgorszym stanie technicznym, o tyle w przypadku mieszkania w kamienicy już nie mamy tej pewności i każdorazowo należy to bezapelacyjnie weryfikować.

Nie możemy skupiać się wyłącznie na stronie wizualnej – fakt, że mieszkanie ma równe i odmalowane ściany, ładne podłogi, nie przesądza o jego dobrym stanie technicznym. Kamienica jest obiektem starszym, historycznym, który często ma sto, a nawet sto kilkadziesiąt lat, dlatego tak ważna jest ocena jej stanu technicznego jeszcze zanim przystąpimy do zakupu mieszkania.

Na co w takim razie zwrócić uwagę? 


2. Nie oceniaj książki po okładce


Podobnie jak w przypadku mieszkania tak i kamienicy nie powinniśmy oceniać jej po wyglądzie. Piękna elewacja, dedykowane miejsca parkingowe i urokliwa klatka schodowa wcale nie dają gwarancji, że budynek jest bez zarzutu pod względem technicznym.

Często wręcz spotykałam się z odwrotną sytuacją – niezachęcające wyglądem obiekty mogły się poszczycić o wiele lepszą konstrukcją niż te o pięknych fasadach. Warto zacząć od sprawdzenia jak funkcjonuje cały budynek i czy dokonano lub przewiduje się dokonać remont wymiany instalacji.

Jeżeli kamienica była jakiś czas temu remontowana czyli np. wymieniono nośniki energii oraz sposób dostarczenia ciepłej wody czy ogrzewania, to mimo wszystko dzisiaj może już wcale nie spełniać określonych w przepisach norm. Co z tego, że wyremontujemy mieszkanie i podłączymy nowoczesne urządzenia jeśli np. instalacja elektryczna będzie starej generacji?

Wiedza o stanie kamienicy nie może się opierać wyłącznie na opinii sprzedającego ponieważ jego celem jest sprzedaż, dlatego może nie udzielić nam pełnej informacji na ten temat. Jeśli zatem sami nie mamy wiedzy technicznej, warto zacząć spotkania z doświadczonym w temacie kamienic technologiem-konstruktorem, który sprawdzi, podpowie i wyda opinię, na podstawie której możemy podjąć decyzję o zakupie lub wybić go sobie z głowy.

Kamienica na pierwszy rzut oka może robić świetne wrażenie, jednak gdy dokładnie przyjrzymy się całej infrastrukturze, wyposażeniu czy konstrukcji okaże się, że jej stan uniemożliwia późniejszy remont lub funkcjonowanie kamienicy. Warto się również zainteresować funkcjonowaniem mieszkańców kamienicy czyli czy podejmują decyzje w ramach wspólnoty czy w jakiejś innej formie oraz dowiedzieć się jakie są ewentualnie uchwały takiej wspólnoty.

Takie zapisy pomogą nam rozstrzygnąć czy prace, jakie planujemy wykonać będą w ogóle możliwe do przeprowadzenia. 


3. Jakie ogrzewanie zastosować?


Współcześnie w kamienicach występuje całe spektrum różnych rozwiązań grzewczych, począwszy od pieców kaflowych, przez ogrzewanie centralne z miejskiej sieci ciepłowniczej aż po gazowe i elektryczne. Jeśli mamy szansę na modernizację obiektu, w jakim znajduje się nasze mieszkanie powinniśmy zainteresować się podłączeniem go do ogrzewania miejskiego, które zapewnia również ciepłą wodę i charakteryzuje się przystępną ceną.

Piece kaflowe – jeśli są dobrze zachowane lub odrestaurowane – nadają oczywiście bardzo interesującego wyglądu wnętrzom, jednak jak dobrze wiemy istnieją dużo bardziej efektywne i ekologiczne rozwiązania. Ogrzewanie elektryczne generuje wysokie koszty zużycia, natomiast w przypadku ogrzewania gazowego nie mamy gwarancji co do cen tego surowca w przyszłości.

Ponadto, zawsze istnieje ryzyko rozszczelnienia instalacji lub jej nieprawidłowego odbioru przez kominiarza, który jest przecież tylko człowiekiem i jak każdemu zdarza mu się pomylić. A to może spowodować konsekwencje, z którymi nikt z nas nie chciałby się zmierzyć. Jeśli jednak nie ma woli wspólnoty lub też możliwości wówczas najczęstszym rozwiązaniem jest właśnie zastosowanie gazu. 

Jednak pamiętajmy, aby do starego zastanego w mieszkaniu przyłącza nie montować nowego urządzenia, ponieważ najpewniej nie będzie ono funkcjonowało jak powinno i może grozić dużym niebezpieczeństwem. Takie zestawienia nie mają szans, aby wytrzymać próbę czasu. Jeśli chodzi o czas trwania całej procedury wymiany instalacji grzewczej, to projektanci dosyć szybko sobie z tym radzą i nie zajmuje to wielu miesięcy. Przeważnie wydanie pozwolenia na budowę trwa kilka tygodni, a nie jak można przypuszczać miesięcy.

W dodatku, jeżeli zajmie się tym fachowiec, to nawet jeśli urząd czy dostawca mediów terminów będą się ociągać z wydaniem decyzji, specjalista wie, co zrobić, aby szybko doprowadzić sprawy do szczęśliwego zakończenia.


4. Konserwator zabytków


Współpracę z konserwatorem zabytków przy remoncie mieszkania w kamienicy szeroko opisałam w tym artykule, dlatego tutaj skupię się głównie na kliku najważniejszych kwestiach.

Prawie w 100% przypadków kupując mieszkanie na wynajem zakładamy przeprowadzenie mniejszego czy większego remontu zwłaszcza jeśli znajduje się ono w kamienicy. A ponieważ kamienice - zwłaszcza te w centrum miasta - przeważnie znajdują się pod nadzorem Miejskiego Konserwatora Zabytków, zanim przystąpimy do jakichkolwiek prac lub tak naprawdę zakupu nieruchomości, powinniśmy właśnie do niego skierować swoje kroki.

Często spotykam się z przeświadczeniem inwestorów, że skoro to ich mieszkanie i w dodatku o takiej dużej powierzchni, to są przekonani, że mogą dokonać jakichkolwiek zmian jakie im się zamarzą bez pytania kogokolwiek o zgodę. Jakie następuje potem zdziwienie kiedy okazuje się, że nie tylko nie ma takiej możliwości, żeby zrealizować ich wizję, ale również wszelkie zmiany należy omawiać z konserwatorem zabytków.

Strefa Ochrony Konserwatorskiej to jedno, ale jest jeszcze coś takiego jak Gminna Ewidencja Zabytków. Jest to zbiór nieudostępnianych powszechnie danych, z których istnienia nie wszyscy zdają sobie sprawę, ale który jest kluczowy w przypadku kiedy mamy w planach remont kamienicy.

Może się okazać, że właściciel danej kamienicy sprzedaje jedno z mieszkań, jakie się w niej znajdują, może nie zdawać sobie sprawy, że obiekt którego jest właścicielem jest wpisany do gminnej ewidencji zabytków.

Co to jest za informacja? Jeśli będziemy chcieli przeprowadzić remont za pomocą zgłoszenia może się okazać, że nie będzie to możliwe i że obiekt i tak podlega jurysdykcji Konserwatora Zabytków i bez jego zgód i zezwoleń nie jesteśmy w stanie nic zrobić. 


5. Podział mieszkania

blank


Przestrzenne apartamenty w kamienicach pobudzają wyobraźnię architektów do wyjątkowych aranżacji, a inwestorów do wygenerowania jeszcze większych zysków. Mając do wyboru zainwestowanie w 200 metrowy apartament lub podzielenie go na kilka mniejszych mieszkań, inwestorzy z pewnością zdecydują się na tę drugą opcję.

Obecnie, aby mieszkanie uznano za samodzielny lokal mieszkalny nie może mieć powierzchni mniejszej niż 25m². Tak, wiem. Niektórzy z Was już wyobrazili sobie jak 200m dzieli się na 8 stylowych kompaktowych mieszkań, jednak niestety, nie do końca to tak wygląda. Powinniśmy pamiętać, że musimy przeznaczyć około 20 do 25 proc. powierzchni na ciągi komunikacyjne, a także jakiś procent na ściany działowe.

Ponadto, nie zawsze wyznaczenie maksymalnej liczby lokali będzie możliwe to przeprowadzenia ze względów technicznych, ponieważ mieszkanie nie jest – jak ustaliliśmy na początku artykułu - „samotną wyspą”, więc wszelkie prace wewnątrz mieszkania nie mogą funkcjonować w oderwaniu od całej kamienicy tylko być z nią w pełni zintegrowane. 

Przykładowo, ochrona przeciwpożarowa może wykluczyć pewne rozwiązania lub może nam również zabraknąć odpowiedniego połączenia z przewodami wentylacyjnymi. W tej sytuacji architekt przygotowujący projekt podziału mieszkania będzie musiał uwzględnić różnego rodzaju ograniczenia.

Najistotniejsze, aby podział był zrobiony w sposób absolutnie profesjonalny, w przeciwnym razie może się zdarzyć, że stracimy dużo pieniędzy i wykonamy dużymi nakładami remont, który nie zostanie zaakceptowany na etapie odbioru ponieważ nie spełni wymagań technicznych określonych przez nadzór budowlany lub straż  pożarną. A co za tym idzie, nie otrzymamy zgody na użytkowanie, nie uzyskamy samodzielności lokali i nie będziemy w stanie wyodrębnić ksiąg wieczystych.

Warto o tym pamiętać!


6. Współpraca z fachowcami


Jeśli dopiero zaczynasz swoją przygodę z inwestowaniem w nieruchomości i zamierzasz wkrótce przeprowadzić swój pierwszy remont z pewnością zainteresuje Cię mój artykuł o tym jak znaleźć solidną ekipę remontową, jak nią pracować i utrzymać długoterminową współpracę).

 Jeśli jednak rozważasz zakup mieszkania w kamienicy to zakładam, że masz doświadczenie w przeprowadzaniu remontów w mieszkaniach na wynajem i wiesz całkiem sporo o pracy z ekipami remontowymi. Być może nawet masz swój sprawdzony zespół, z którym doskonale się rozumiecie.

Zanim jednak przystąpisz do remontu w mieszkaniu w kamienicy zastanów się czy fachowcy, z którymi do tej pory pracowałeś na pewno sprawdzą się również na tym polu. Remont w mieszkaniu w kamienicy znacząco różni się od remontów w mieszkaniach w stanie deweloperskim lub w wielkiej płycie. Na inne elementy trzeba zwracać uwagę i o innych elementach trzeba myśleć.

Zamiast szukać fachowców w internecie, podpytajmy w pierwszej kolejności osoby zaufane z bliskiego otoczenia czy mogą nam kogoś polecić. Świetna strona jest fajną wizytówką, ale niewiele nam mówi o zrealizowanych projektach, standardach pracy i zadowoleniu klientów. Poświęćmy ten czas starajmy się czegoś dowiedzieć na temat wykonawców.

Remonty w kamienicy są przeważnie wymagające i kosztowne, dlatego nie możemy pozwolić aby przeprowadzali je amatorzy tylko osoby, które doskonale wiedzą co robią i mają odpowiednią kulturą pracy. Co z tego, że mamy pięknie wyremontowane mieszkanie, jeśli został nam bałagan i zniszczona klatka schodowa, do naprawy której będziemy za chwilę wezwani przez wspólnotę lub spółdzielnię.

Na koniec, bezwzględnie pamiętajmy o spisaniu zakresu prac i harmonogramu w formie umowy, do której będziemy się mogli odwołać i która zabezpieczy nas przed przykrymi niespodziankami. 


Zobacz także inne artykuły na podobny temat:


>