Wynajem mieszkania – jak skutecznie znaleźć długoterminowego najemcę i jak z nim pracować?


Znalezienie dobrej nieruchomości pod wynajem to nie lada wyzwanie, zwłaszcza jeśli zakup wiąże się z uregulowaniem kwestii prawnych, kredytowaniem i remontem (o których pisałam TU oraz TU), ale dobrze wiemy, że to dopiero połowa sukcesu. Pracująca na siebie nieruchomość musi przecież posiadać najemców. Poniższy artykuł przygotowałam z myślą o początkujących inwestorach chcących rozpocząć swoją przygodę z profesjonalnym najmem oraz osobach, które już od jakiegoś czasu działają na rynku nieruchomości, ale zależy im na udoskonaleniu aktualnego procesu wynajmu. A jeśli chcesz poznać więcej tajników skutecznego najmu, zapraszam cię do obejrzenia videow którym wraz z ekspertką Katarzyną Gregorek, rozkładamy temat na czynniki pierwsze. 


NIE DLA KAŻDEGO


Posiadasz mieszkanie i chcesz je wynajmować, więc obiecujesz sobie, że będziesz doglądał nieruchomości, samodzielnie zajmował się sprawami administracyjnymi, kontaktował z najemcami, reagował w sytuacji awaryjnej, organizował… Jest co robić, a doba robi się zbyt krótka, zwłaszcza jeśli jest to nasze dodatkowe zajęcie. Nie każdy będzie w stanie dopilnować wszystkiego, zwłaszcza przy kilku mieszkaniach. Trzeba sobie jasno powiedzieć, że kontrola nad najmem nie jest dla każdego. Z drugiej strony, nie każdy chce, potrafi i potrzebuje ją mieć. Zdecydowanie łatwiej oddać nieruchomość w zarządzanie profesjonalistom zajmującym się tym na co dzień i mieć problem z głowy. Dlatego zanim rozpoczniemy swoje działania, warto odpowiedzieć sobie na pytanie czy naprawdę zależy mi na samodzielnym nadzorowaniu wszystkiego? Jeśli tak, nie pozostaje nic innego, jak dobrze się przygotować na wszelkie sytuacje, które mogą się pojawić na naszej drodze. 


DZIEŃ DOBRY, DZWONIĘ W SPRAWIE WYNAJMU…


Kluczowym elementem, od którego warto zacząć jest dobry stan mieszkania. Odświeżone, czyste, pomalowane mieszkanie, z wymienionymi kontaktami, naprawionymi usterkami, działającymi sprzętami i odpowiednio dopasowanym wyposażeniem, dodatkami i dobrym oświetleniem przyciągnie większą uwagę potencjalnie zainteresowanych klientów. Lepszy standard, który w dodatku jest świetnie wyeksponowany na zdjęciach podnosi wizualnie wartość mieszkania. Ponadto, lokatorzy są skłonni zapłacić więcej za schludną, zadbaną i przyjemną dla oka przestrzeń. Zatem taki zabieg sprawi, że wydatek zwróci nam się z nawiązką. Wykonanie zdjęć mieszkania warto czasem oddać w ręce profesjonalnego fotografa, który niekoniecznie przy użyciu magicznych programów graficznych, ale zwyczajnie za pomocą profesjonalnego sprzętu i oświetlenia sprawi, że nasze zdjęcia zyskają „efekt wow”.  Nie mniej ważna jest treść samego ogłoszenia. Poświęćmy czas na przygotowanie szczegółowego opisu samego mieszkania i informacji na temat:

  • metrażu
  • liczby i charakteru pomieszczeń
  • sprzętów
  • wyposażenia
  • układu mieszkania 
  • comiesięcznych opłat
  • kaucji


Pamiętajmy również o uszczegółowieniu lokalizacji, w jakiej się znajduje, wylistowania udogodnień w budynku i okolicy, jak winda, podjazd dla wózków, parking, a także odległości od sklepów czy komunikacji miejskiej. W ten sposób unikniemy powtarzających się telefonów z pytaniami o te same kwestie. Przemyślmy również kto będzie odbiorcą naszego ogłoszenia i dopasujmy odpowiedni styl komunikatu. Do studentów i młodzieży piszmy swobodnym, niezobowiązującym językiem, natomiast do osób pracujących i rodzin przemówi bardziej oficjalna treść. Umieszczając ogłoszenie na portalach dedykowanych sprzedaży i wynajmowi mieszkań skorzystajmy z niewiele kosztującej, a pomocnej opcji wyróżnienia, która zwiększy widoczność ogłoszenia oraz liczbę jego wyświetleń. Dobrym pomysłem jest również zamieszczenie treści w mediach społecznościowych, które spotęgują zasięgi naszego komunikatu. 


PRZEZORNY ZAWSZE UBEZPIECZONY



Mimo coraz większej profesjonalizacji rynku nieruchomości w niektórych obszarach wciąż rządzi się on swoimi prawami. Bywa, że zarówno właściciele jak i najemcy nie przykładają dużej wagi do umów, jakie podpisują w konsekwencji skazując się na problematyczne sytuacje i ewentualne konflikty w przypadku awarii, usterki lub uszkodzenia mienia. Nasz ekspert ds. wynajmu Katarzyna Gregorek w video rozmowie, jaką z nią przeprowadziłam tłumaczy: Im więcej sytuacji mamy wyjaśnionych i wyszczególnionych w umowie, tym mniej problemów w przyszłości. Przygotowując umowę wynajmu powinniśmy dokładnie określić, kto za co ponosi odpowiedzialność w konkretnym przypadku. 


Praktyką, jaką na co dzień stosuję w swojej firmie zarządzającej najmem jest postawienie najemcy warunku w postaci wykupu ubezpieczenia OC. Niezależnie od tego czy lokal zamieszkuje jeden czy kilku lokatorów w przypadku wynajmu pokoi. Opłata w wysokości kilkunastu złotych rocznie gwarantuje pokrycie ewentualnych szkód oraz zapewnia spokojny sen obu stronom. Z takiego rozwiązania skorzysta również najemca. Nie tylko kiedy dokona zniszczeń w mieszkaniu, ale również w sytuacji z życia prywatnego np. zepsuje pożyczony rower, zniszczy telefon czy sprzęt elektroniczny znajomego itd. – w zależności od wariantu ubezpieczenia.  Moim klientom zawsze proponuję zastosowanie w umowie wielostronnego zabezpieczenia w postaci:

  • ubezpieczenia nieruchomości 
  • wymogu wykupienia ubezpieczenia OC przez lokatorów
  • pobrania kaucji 
  • wymogu poręczenia osoby trzeciej przy podpisywaniu umowy

Kiedy połączymy te elementy, otrzymujemy naprawdę solidne zabezpieczenie nieruchomości przed szkodami, a nawet dewastacją i dużymi zniszczeniami. Jeśli lokal zamieszkują studenci lub po prostu osoby młode, warto do umowy również włączyć zapis o regularnym sprzątaniu raz w tygodniu. Taki system zwiększy szanse na utrzymanie porządku i dobrego stanu mieszkania przez cały rok. Oczywiście jeśli jest przestrzegany. 


POSTAW NA RELACJE

blank


Wieloletnie doświadczenie moje i mojego zespołu pokazuje mi, że relacje z najemcami warto budować już od pierwszego kontaktu. Udzielając informacji w rozmowie telefonicznej, umawiając spotkanie i podczas prezentacji mieszkania stawiajmy na szczerość i jasny komunikat. Zatajanie pewnych informacji i informowanie o nich w ostatniej minucie spotkania powoduje, że nie tylko tracimy zaufanie i wiarygodność w oczach potencjalnych lokatorów, ale również zmniejszamy szanse na domknięcie transakcji. Jeśli wiemy o „niewygodnych” lub budzących wątpliwość z punktu widzenia najemców warunkach umowy najlepiej przedstawić im je już na wstępie podczas rozmowy telefonicznej. Warto omówić kwestie kar umownych lub postępowania w przypadku wcześniejszego zerwania umowy najmu. Myślisz pewnie, że w ten sposób odstraszysz potencjalnych klientów, podczas gdy w rzeczywistości oszczędzasz swój czas i zyskujesz pewność, że wynajmiesz mieszkanie osobom, które są w pełni świadome wszystkich zapisów i akceptują je. Warto również wyjść naprzeciw potrzebom najemców np. usuwając czy dokładając meble lub inne elementy wyposażenia na ich prośbę. Dobry kontakt i sprawna komunikacja z pewnością zaprocentuje w przyszłości, kiedy będziemy musieli wspólnie rozwiązać jakiś większy problem. Ja i mój zespół szanujemy prywatność lokatorów, z którymi pracujemy i zawsze uprzedzamy o planowanych wizytach w mieszkaniu. Staramy się uniknąć odwiedzin pod ich nieobecność, chyba że nie ma innej możliwości. Warto być z najemcami w stałym kontakcie, jednak jeśli nie ma wyraźnej potrzeby nie odwiedzamy mieszkania i nie narzucamy swojej obecności, pozostawiając im swobodę. Dbając o dobrą relację z najemcą zwiększamy szanse na długoterminowy najem. Jeśli wynajmujesz pokoje kilku lokatorom, zwróć uwagę czy mają podobne usposobienie, styl życia i spróbuj ocenić czy są szanse na porozumienie między nimi – mniej konfliktów w mieszkaniu to dobre samopoczucie lokatorów i twój spokojny sen.


HOUSTON MAMY PROBLEM

blank


Rozpoczynając swoją przygodę z najmem miejmy świadomość, że sytuacje wymagające interwencji są dla zarządcy chlebem powszednim, zwłaszcza jeśli nadzoruje kilka nieruchomości na raz. Warto pamiętać, że lokatorzy dzwonią nie tylko w przypadku dużych awarii…często informują także o błahych problemach, które przy odrobinie dobrej woli są w stanie rozwiązać na własną rękę. Zwykle ma to miejsce w przypadku młodych osób, najczęściej studentów, dla których to pierwsze samodzielne mieszkanie. Jednak jeśli mamy do czynienia z poważną szkodą lub awarią, najemca musi wiedzieć, że może na nas liczyć i zawsze jesteśmy do jego dyspozycji. Dobrze, jeśli zamiast szukać winy po stronie lokatorów potrafimy obiektywnie spojrzeć na sytuację i sprawnie doprowadzić do rozwiązania problemu. Szybka wymiana czy też naprawa szkody i zgłoszenie sprawy do ubezpieczyciela lub interwencja w przypadku głośnych tudzież problematycznych sąsiadów, da najemcom poczucie realnego wsparcia. W mojej firmie zawsze staramy się dbać o komfort najemcy, idealnie jeśli on również wychodzi z inicjatywą i stawia na współpracę i otwartą komunikację.


CZAS WERYFIKACJI


Koniec okresu najmu to przygotowanie mieszkania do oddania. Właśnie w tym momencie  przydają się zapisy w umowie, które precyzują jak ma wyglądać pokój przy odbiorze. Wielu właścicieli nie zaprząta sobie takimi sprawami głowy, nie mogąc potem wyegzekwować od najemców doprowadzenia mieszkania do stanu, w jakim je zastali. Ratunkiem dla takich sytuacji jest protokół zdawczo-odbiorczy dołączany do umowy, który jasno określa, co znajduje się w mieszkaniu lub pokoju oraz częściach wspólnych i czym dysponują lokatorzy. Umieszczamy tam również zapisy o tym, jak konkretnie mają wyglądać poszczególne pomieszczenia po zakończeniu okresu najmu i czy wymagają odmalowania. Przykładowo, osoby odpowiedzialne za zarządzanie wynajmem w mojej firmie wspólnie z najemcami weryfikują pokoje i sprawdzają co jest do umycia, co do wymiany lub naprawy. Następnie lokatorzy dostają czas na doprowadzenie mieszkania do stanu, w jakim je zastali i następuje odbiór końcowy oraz zdanie kluczy. Tutaj ponownie nasze doświadczenie pokazuje, że polubowna komunikacja przynosi więcej efektu niż zastraszanie i grożenie zatrzymaniem kaucji. W końcu lokatorzy to również nasi klienci, którzy będą lub nie polecać nas swoim znajomym. 


PODSUMOWANIE:


  • określ czy zarządzanie najmem jest dla ciebie i pamiętaj, że nie musisz wszystkim zajmować się sam 
  • popracuj nad wyglądem mieszkania, dopracuj ogłoszenie i zdjęcia
  • przygotuj precyzyjną umowę przewidując jak najwięcej prawdopodobnych sytuacji
  • pamiętaj o wielostronnym ubezpieczeniu mieszkania
  • nie lekceważ problemów lokatorów i bądź dostępny w sytuacjach awaryjnych
  • określ jasno wygląd i stan lokalu przy jego przekazywaniu i odbiorze
  • bądź w stałym kontakcie z najemcami i dbaj o relacje z nimi
  • szanuj ich prywatność swoich najemców



Tutaj znajdziesz linki do pozostałych artykułów na temat zakupu nieruchomości pod wynajem: 


Finansowanie nieruchomości pod wynajem 


Kredyt hipoteczny - co warto wiedzieć zanim go weźmiemy i jak najlepiej się do niego przygotować? 



>