Wszystko, co musisz wiedzieć o flippingu mieszkań

Inwestowanie w nieruchomości jest ostatnio bardzo gorącym tematem. W internecie powstały kursy inwestowania online, roi się od webinarów na ten temat i kanałów na YouTube. Często przedstawiają diametralnie różne poglądy. Nie dziwię się, że ludziom ciężko coś wybrać. Mając dostęp do tylu źródeł, kiedy zaczynałam karierę, też czułabym się nieco zagubiona.

Myślę, że inwestowanie w nieruchomości najlepiej będzie zacząć od poukładania swojej wiedzy w głowie. Pozwól, że zapoznam Cię z definicjami. Zaczniemy od flippingu. Zanim zgłębisz temat i uformujesz swoją opinię, chcę zaoferować Ci moje doświadczenia i wiedzę wynikające z 10-letniej aktywności w branży. Jaka jest istota flippingu? Czy zaobserwowałam jakieś zjawiska sprzeczne z popularnymi poglądami? Ile możesz zarobić na pojedynczym flipie?

Zacznijmy od podstaw

Czym jest ten flipping? To proces kupna nieruchomości po niższej niż rynkowa cenie i sprzedawanie ich z zyskiem. Flipping jest typem inwestycji krótkoterminowej. Czas nie jest tu Twoim sprzymierzeńcem. Im dłużej zwlekasz, tym większe koszty ponosisz. Suma summarum zmniejsza się Twój zysk. Brzmi banalnie, prawda? Jednak kiedy zagłębisz się w szczegóły projektu tego typu, nagle pojawia się wiele zmiennych do rozważenia. Czy każde mieszkanie nadaje się na flip? Którą firmę remontową wybrać, żeby uniknąć fuszerki? Od czego w ogóle zacząć?

Teraz nieruchomość

Jakie mieszkanie warto wybrać do wykonania flipa? W tym momencie muszę Cię przestrzec przed największym możliwym błędem, jaki możesz popełnić na tym etapie. Nie twórz w głowie wizji swojego idealnego mieszkania! Wymagania co do nieruchomości różnią się między sobą nawet pod wpływem typu klienta, w jakiego celujesz. Mieszkanie perfekcyjnie nadające się na flip może nie sprawdzić się w przypadku wynajmu i na odwrót. Jesteś inwestorem. Wyłącz emocje i skup się na biznesie. Pamiętaj o nadrzędnej zasadzie "lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja". Twój cel to sprawna sprzedaż!

Kolejna sprawa to wytrwałość. Niewykluczone, że zostanie wystawiona na próbę na etapie poszukiwania mieszkania do flipu. Zanim znajdziesz odpowiednią nieruchomość, możesz przejść przez oglądanie nawet setek tych, które okazały się kiepskie. Może okazać się, że najlepsze były te, które widziałeś na początku. Prawdopodobne jest to, że ktoś sprzątnie Ci Twoje jedyne wybrane idealne mieszkanie sprzed nosa.
W takich chwilach od rezygnacji uchowa Cię tylko zimna krew. Kiedy masz już dość, pomyśl, że następne z kolei słabe mieszkanie przybliża Cię do tego, które w końcu przyniesie Ci zysk!

blank

​Porozmawiajmy o pieniądzach

Przed rozpoczęciem flippingu warto ustalić swój model biznesowy. Ustal, jaką kwotę zysku chcesz uzyskać z pojedynczego flipu. Następnym krokiem jest poszukiwanie nieruchomości, która spełni te wymogi. Na tym etapie Twoim największym sprzymierzeńcem będzie Microsoft Excel. Z pomocą arkuszy kalkulacyjnych sprawnie zweryfikujesz, czy inwestycja jest opłacalna.

Przeciętnie dolna granica zysku z flipu to kwoty rzędu od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych. Wiele zależy od tego, jak sprawnie przeprowadzisz flip. Jeszcze więcej zależy od lokalizacji. Nieruchomość w okolicach centrum dużego miasta ma potencjał przynieść Ci wyższy zysk niż mieszkanie w bloku w małej miejscowości.

blank

Jak sfinansować flip?

Zasadniczo na tym etapie masz dwie opcje do wyboru. Albo wyłożysz szybko gotówkę, którą już posiadasz, albo zaciągasz kredyt hipoteczny.
Zakup za gotówkę ma jedną znaczącą przewagę nad kredytem.
Oferta zakupu tu i teraz może czynić cuda. To często argument, który ostatecznie przekonuje sprzedających do obniżenia ceny nieruchomości.

Cena zakupu niższa niż rynkowa = zysk?
Przeglądając zasoby internetu, czytając książki, uczestniczą w Webinarach prawie na pewno za każdym razem spotkasz się z zasadą brzmiącą następująco:
Aby zarobić na mieszkaniu z flipu, MUSISZ kupić nieruchomość poniżej ceny rynkowej.

blank

​Dlaczego ludzie sprzedają mieszkania poniżej ceny rynkowej? Powodów jest tyle, ile osób. Chęć wyprowadzki z kraju i w związku z tym pozbycia się nieruchomości. Budynek, który wisi w ofertach już wieczność i rosnąca frustracja właściciela. Potrzeba zdobycia gotówki na inwestycję.

Jeśli chodzi o ten aspekt, nie do końca zgadzam się z kolegami po fachu. Oczywiście jestem za jak najtańszym nabywaniem mieszkań. Jednak nie zapominaj o jednej rzeczy. Ważniejsza od ceny zakupu jest rentowność inwestycji. Co z tego, że kupisz nieruchomość za grosze, jeśli przyniesie Ci stopę zwrotu z inwestycji równą trzy czy cztery procent? Niemniej jednak, z doświadczenia wiem, że inwestorzy oczekują trochę wyższej stopy zwrotu. Myślę, że Ty też oczekujesz czegoś więcej od swojej inwestycji.

Dlatego staram się walczyć z mitem ceny poniżej wartości rynkowej jako gwarancji opłacalności inwestycji. Jeśli chcesz więcej zarabiać, czasem musisz porzucić swoją strefę komfortu i podjąć decyzję o tym, żeby zainwestować więcej pieniędzy. Pamiętaj, że rynek nieruchomości jest pełen zmiennych. Trudno jest przyjąć sztywne ramy, ponieważ najczęstszą odpowiedzią na jakiekolwiek pytanie o złoty standard jest „to zależy od sytuacji".

Litera prawa kontra sprzedaż nieruchomości

blank

Podobnie jak pracodawcy nie chcą zatrudniać osób ze splamionym życiorysem, tak kupujący z daleka obchodzą nieruchomości z problemami. Nie można ich za to winić.

Ty też na pewno nie ucieszyłbyś się, gdyby pewnego pięknego poranka firma windykacyjna przysłała Ci list, ponieważ w Twoim mieszkaniu jest zarejestrowana firma, o której pierwszy raz słyszysz.

To niestety nie jest zmyślona historia, a jej podobnych są tysiące.

Niezwłoczne sprawdzenie i uregulowanie stanu prawnego nieruchomości to nie tylko zabezpieczenie dla Twojego budżetu i nerwów. Stanowi też kolejny, obok remontu, sposób na zwiększenie wartości nabytej nieruchomości.
Pierwszą rzeczą, którą powinieneś zrobić, jest sprawdzenie jej długów i obciążeń na hipotece. Jeżeli takowe występują, ureguluj wszystkie należności. Zadbaj też o porządek w księdze wieczystej! Za pomocą tych zabiegów masz pełne prawo do podwyższenia ceny nieruchomości.

Kolejną przeszkodą mogą być niejasności związane ze spadkobiercami mieszkania. Jeżeli masz podejrzenie, że takie problemy mogłyby wystąpić, odnajdź spadkobierców i ureguluj z nimi kwestie prawne. Jeżeli tego nie zrobisz, później możesz zapłacić za to podwójnie przez wytoczone przeciwko Tobie postępowanie sądowe.

Zalecam ostrożność w przypadku licytacji komorniczych. Mieszkanie może pociągnąć za sobą dodatkowe koszty ze względu na zapadnięcie wyroku sądowego nawet w dniu transakcji.
Jeżeli znalazłeś idealne mieszkanie, nad którego właścicielem wisi groźba licytacji komorniczej, zwróć się do niego przed tym ostatecznym rozwiązaniem. Kłopoty finansowe są jedną z najbardziej stresogennych rzeczy. Dlatego warto wyciągnąć rękę do osób, które się z nimi zmagają. Nie tylko zyskasz nieruchomość szybciej, ale też zapewnisz komfort psychiczny sprzedającemu.

Te wszystkie niedogodności mogą skłaniać początkujących inwestorów do wycofania się i szukania innych okazji. Chcę Cię zachęcić do tego, żeby nie odpuszczać. Już wiesz, czego możesz się spodziewać i jak radzić sobie z nietypowymi sytuacjami. Pamiętaj, że mieszkania z problemami często są świetnymi okazjami cenowymi i znajdują się w korzystnych lokalizacjach.

Jeżeli nie czujesz się pewnie podejmując się takiej inwestycji, dobrym pomysłem będzie współpraca z pośrednikiem nieruchomości. Kiedy ma duże doświadczenie, bez problemu przeprowadzi Cię przez proces zakupu bez uszczerbku dla Twojej inwestycji.

Dom nie do poznania - remont

blank

Bardzo ważnym elementem jest dobór ekipy remontowej. To jej praca decyduje o uzyskanym efekcie. Polecam przyłożenie się do poszukiwań na tym etapie flippingu.
Znalezienie dobrej firmy remontowej może zaowocować długotrwałą współpracą, o ile masz plan dłuższego zaangażowania się w inwestowanie na rynku nieruchomości. Dlatego nie bój się pytać. Poproś o referencje, certyfikaty przyznane przez firmy produkujące materiały budowlane. Solidna ekipa remontowa nie powinna bronić się przed ich przedstawieniem, a Ty możesz być spokojniejszy o bezproblemowy przebieg remontu.

Już na etapie podpisywania umowy, warto jasno określić zasady współpracy. Bardzo dobrym pomysłem jest sporządzenie pisemnej wersji harmonogramu prac, który będzie zawierał daty oddania poszczególnych etapów remontu. Nie zapomnij o karaniu niewywiązywania się z umowy.
Szczególnie dużo uwagi wymagają końcowe stadia remontu. Wtedy robotnicy dopracowują ostatnie szczegóły, które często decydują o wyglądzie całokształtu remontowanej nieruchomości. Pamiętaj, że to etap, który ma największy potencjał do wydłużenia się prac remontowych. Zachowaj wtedy szczególną czujność - pamiętaj, że flip to inwestycja KRÓTKOTERMINOWA. Nie pozwól, aby ciągnęła się w nieskończoność.

Ciemna strona flipów

blank

Co we flippingu może pójść źle?
Cóż, prawie wszystko. Potencjalnych zagrożeń jest wiele. Opóźnienia w remoncie. Mieszkanie z problemami. Wydatki, których nie uwzględniłeś w kosztorysie. Pięknie wyremontowana nieruchomość jak na złość nie chce znaleźć kupca.

Mam wymieniać dalej?

Chyba lepiej będzie, jeśli zamiast tego pokażę Ci światełko w tunelu.

Jeżeli potrzebujesz dużej ilości pieniędzy w krótkim czasie, flipping jest najskuteczniejszą metodą ich uzyskania, o ile nie rozważasz skoku na bank (proszę, nie rozważaj!). Ta krótkoterminowość jest równocześnie największą wadą flipu. Niestety, zdecydowanie nie zalicza się do metod pasywnego zarobku - na każdy flipping przypada jednorazowy zysk.
Z drugiej strony, flip może być jednym ze sposobów na zdobycie kapitału w celu sfinansowania inwestycji w wynajem.

Nie załamuj się porażką. Nawet jeżeli rzutem na taśmę wyjdziesz na zero, to nie jest porażka.
Jak to? Przecież nie zarobiłem!
Owszem. Jednak zyskałeś szereg innych korzyści. Zdobyłeś doświadczenie na rynku nieruchomości. Wiesz, jakich błędów unikać. Jeżeli wyciągniesz odpowiednie wnioski, kolejny flip będzie sukcesem. Wszystko zależy od Ciebie!

​Rób fipy z głową

blank

Zanim się rozejdziemy (choć mam nadzieję, że chcecie dalej czerpać z mojego doświadczenia i wiedzy), chciałabym zwrócić uwagę na wpływy innych, bardziej doświadczonych inwestorów. Uważam, że należy kierować się własnym rozsądkiem. Przez 10 lat mojej kariery spotkałam ekspertów, którzy wygłaszali zupełnie sprzeczne opinie na temat rynku nieruchomości. Co ciekawe, każdy z nich był przekonany o prawdziwości swojej racji i błędnym osądzie kolegi po fachu. Ty posiadasz własne doświadczenia, ja mam jeszcze inne. Każdy przypadek flippingu jest inny. Nawet jeśli posiada jakieś elementy wspólne z pozostałymi inwestycjami tego typu. Dlatego nasze spojrzenie na sytuację może być tak diametralnie różne. Niech moje rady będą dla Ciebie drogowskazem, patrz na nie przez pryzmat własnych doświadczeń i wiedzy, jeśli zobaczysz okazję do korzystnego złamania zasady.

blank

"

Alicja Flicińska -ekspertka inwestowania w nieruchomości 


Jestem właścicielką biura "Personalne Centrum Nieruchomości" obsługującego inwestorów oraz profesjonalnego zarządzania najmem. Jestem również profesjonalnym, licencjonowanym pośrednikiem nieruchomości.


W swojej karierze obsłużyłam transakcje na rynku nieruchomości na ponad 400 milionów złotych.


Na mojej platformie pokażę Ci dokładnie te same techniki, których używam na co dzień, które pozwalają mi i moim klientem osiągać ponad przeciętne zyski.


Zapraszam Cię do skorzystania z przygotowanych przez mnie blogów, zaawansowanych szkoleń na żywo, konsultacji lub do bezpośredniej współpracy inwestycyjnej.

>