Stan prawny twojej inwestycji – na co zwrócić uwagę i co sprawdzić?


Zaczynasz inwestować w nieruchomości, znasz swoją zdolność kredytową, wiesz w jaki sposób sfinansujesz transakcję, obrałeś swoje cele inwestorskie i grupę docelową, ale strona prawna wciąż pozostaje dla Ciebie niewiadomą?

Jak przejść przez pojawiające się mniejsze i większe problemy prawne? Na co zwrócić uwagę gdy nieruchomość, którą się interesujemy ma skomplikowany status prawny? Jakie działania podjąć? Do kogo udać się po informacje i pomoc?

Tego wszystkiego dowiesz się z poniższego artykułu, zapraszam do lektury!


Kiedy zaczynamy inwestować w nieruchomości i przeglądamy oferty poszukując wyjątkowych okazji, okazuje się, że nie zawsze zakup przebiega tak bezproblemowo jak w przypadku mieszkania w nowym budownictwie. Nabywając mieszkanie w stanie deweloperskim nie musimy się o nic martwić - jesteśmy pierwszymi właścicielami, a lokal nie posiada jeszcze żadnej historii. Sytuacja idealna.

W przypadku mieszkań z rynku wtórnego często mamy do czynienia z naprawdę świetnymi okazjami – doskonała lokalizacja, atrakcyjna okolica, duży potencjał adaptacyjny przestrzeni i dobra cena, która bywa już niekiedy pierwszym sygnałem, że stan prawny nieruchomości jednak już tak nie zachwyca. W tym momencie dociera do nas realny obraz sytuacji i czekających na trudności, pojawia się zniechęcenie i myśli o rezygnacji z zakupu ze względu na czas, jaki musimy poświęcić, aby taką transakcję sfinalizować, jak i konieczność większego niż przy innych nieruchomościach zaangażowania.

Na tym etapie wielu inwestorów po prostu traci zainteresowanie zakupem i szuka nieruchomości o mniej skomplikowanej sytuacji prawnej. Są jednak tacy, których wcale to nie zniechęca, a wręcz mobilizuje do działania, bo wiedzą że ostatecznie „gra jest warta świeczki”. Jak pomóc sobie w tym procesie i od czego zacząć?


1. Znajdź dobrego pośrednika


Podkreślam to na każdym kroku i będę podkreślała do znudzenia – korzystanie z pomocy czy porad specjalistów w swojej dziedzinie - mimo pewnych kosztów, jakie musimy z tego tytułu ponieść - daje nam zawsze wymierne korzyści i zwiększa szansę na sukces.

Sama zajmuję się pośrednictwem nieruchomości i do mnie również zgłaszają się inwestorzy z różnymi potrzebami i problemami inwestycyjnymi do rozwiązania, ale również niejednokrotnie przekonałam się na własnej skórze, jak dużo zmienia choćby krótka porada. Bezcenne doświadczenie, inna perspektywa, znajomość przepisów czy praktyk pozwala nam w ostatecznym rozrachunku zyskać czas, pieniądze, wiedzę i doświadczenie na przyszłość.

Przykładowo, konsultacja kosztująca kilkaset złotych, może pozwolić nam zaoszczędzić nawet dziesiątki tysięcy złotych (jeśli nie więcej) i uniknąć niepotrzebnych kłopotów. Polecam zatem udać się do doświadczonego pośrednika, który na stałe współpracuje z kancelarią prawną wyspecjalizowaną w temacie nieruchomości, dzięki czemu - oprócz opieki pośrednika i gwarancji, że transakcja będzie bezpieczna, w cenie zyskujemy również porady prawne. 


2. Sprawdź księgę wieczystą


To czynność, którą możemy wykonać samodzielnie, przez internet, bez wychodzenia z domu. Oczywiście jeśli nigdy wcześniej nie mieliśmy do czynienia z tego typu dokumentami, z dużym prawdopodobieństwem będzie nam ciężko zrozumieć niektóre zapisy, dlatego aby dowiedzieć się, co się za nimi kryje, najlepiej skonsultować się z prawnikiem lub pośrednikiem nieruchomości.

Na co powinniśmy zwrócić szczególną uwagę? Na zapisy w księdze trzeciej i czwartej, gdzie wpisane są obciążenia i ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości. Jeśli takowe tam widnieją, nie znaczy to że musimy taką nieruchomość od razu odrzucić - jest to jedynie informacja na temat tego, z czym będziemy musieli się zmierzyć chcąc dokonać jej zakupu. Sprawdzamy również czy osoba wpisana do księgi wieczystej jako właściciel nieruchomości to ta sama osoba, która oferuje nam mieszkanie na sprzedaż. Powinniśmy zatem ją wylegitymować i sprawdzić czy być może jest to jego ustanowiony pełnomocnik, który posiada pełnomocnictwo notarialne.

Warto również na własną rękę skontaktować się z kancelarią notarialną, która widnieje na dokumencie pełnomocnictwa i potwierdzić czy taki akt notarialny został tam rzeczywiście przygotowany i czy to pełnomocnictwo jest nadal ważne. Każde pełnomocnictwo można cofnąć, a pełnomocnik może się w każdym momencie wycofać.

Miałam już do czynienia naprawdę z najróżniejszymi sytuacjami, więc polecam sprawdzić wszystkie najdrobniejsze kwestie. Możemy również zdać się na notariusza, który przygotowując dokumenty do transakcji dokona za nas tej weryfikacji, ponieważ nie ma możliwości, aby notariusz potwierdził w akcie notarialnym coś, co jest niezgodne ze stanem faktycznym. Na takie potwierdzenie jednak będziemy musieli poczekać aż do końcowego etapu, dlatego zastanówmy się czy chcemy ryzykować swój cenny czas i możliwość utraty zakupu inwestycji, w którą zdążyliśmy już na różne sposoby zainwestować. 


3. Na co zwracać uwagę?


Co powinno być alarmem w trzecim i czwartym dziale księgi wieczystej, aby inwestor naprawdę się dobrze zastanowił czy na pewno chce podejść do danej transakcji? 

  • ostrzeżenie o prowadzonej egzekucji - nie ma tu znaczenia czy to będzie egzekucja administracyjna czy prowadzona przez komornika
  •  służebności – czyli sytuacja ograniczenia prawa rzeczowego, taką służebnością może być np. dożywocie
  •  zabezpieczenia nieruchomości przez prokuratora
  •  nieruchomość jest zabezpieczona w związku z udzielonym kredytem hipotecznym z innego tytułu, ale jest zabezpieczona tą nieruchomością 
  •  mamy do czynienia ze współwłasnością łączną bądź w częściach ułamkowych wspólników spółki osobowej i ta nieruchomość, która jest ich współwłasnością jest przedmiotem zabezpieczenia.


Księgi wieczyste są jawne, mamy więc dostęp do informacji i łatwo możemy poznać szczegółowe informacje na temat stanu prawnego nieruchomości. Warto również zwrócić uwagę na opieszałość sądów, ponieważ od momentu złożenia wniosku do wpisu mijają czasami nawet trzy miesiące, w czasie których może się też coś zadziać. Dlatego warto je monitorować i weryfikować czy jest coś, co może nas postawić w niekomfortowej sytuacji lub czy wpłynął jakiś wniosek związany z daną nieruchomością. Sąd powinien reagować natychmiast i w ciągu siedmiu dni od wpłynięcia wniosku takie ostrzeżenie bezwzględnie ujawnić.

Musimy pamiętać o tym, że wszystko, co jest ujawnione w księdze wieczystej korzysta z domniemania prawdziwości, ale bywa też tak - o tym bardzo często się zapomina. Że przy zbyciu nieruchomości - szczególnie w formule niekomercyjnej czyli darowizny - wpisuje się służebności w akcie notarialnym, ale nie ujawnia się ich w księdze wieczystej i to jest duże ryzyko, które również warto sprawdzić i wykluczyć. 


4. Kontakt z komornikiem 


Jeśli jesteśmy zainteresowani nieruchomością, wobec której toczona jest egzekucja, ale jest ona dopiero na początkowym etapie postępowania, możemy mieć trudność w uzyskaniu informacji na jej temat od komornika, aż do momentu przygotowania do licytacji komorniczej. Na tym etapie z całą dokumentacją możemy zapoznać się w kancelarii komorniczej. Jeśli nam się śpieszy możemy również poprosić o dokumenty sprzedającego, któremu powinno przecież zależeć na jak najszybszej sprzedaży.

Zwróćmy uwagę, aby dokumenty były możliwie najświeższe, a nie sporządzone rok czy dwa lata temu. Nie zapominajmy, że takie kwestie jak zadłużenia cały czas pracują na niekorzyść nieruchomości. Wiec na dzień dokonywania transakcji musimy mieć jak najbardziej aktualne dokumenty.

Dobrze jest zgłosić się do komornika po zaświadczenie o wysokości stanu zadłużenia. Musimy mieć na uwadze, że nie zawsze komornik prowadzi egzekucję w imieniu wszystkich wierzycieli, którzy mają tytuł egzekucyjny. Znajomość dokładnej rozpiętości zadłużenia da nam pełny obraz sytuacji. 

 

5.  Zgłoś się do polecanych specjalistów


Nie będę owijać w bawełnę – doprowadzenie do zakupu nieruchomości z obciążoną księgą wieczystą lub do wygrania licytacji komorniczej nie jest łatwe. To żmudny proces i należy się tu wykazać ogromną – naprawdę to podkreślam – ogromną cierpliwością, aby przez niego przejść nie tracąc z oczu celu, zaangażowania oraz entuzjazmu. Potrafi to być to naprawdę proces długotrwały i wymagający, przez który ciężko przebrnąć samodzielnie. Dlatego polecam posiłkować się wsparciem zaufanych specjalistów takich jak pośrednik nieruchomości, któremu udzielimy pełnomocnictwa oraz prawnik znający wszelkie zawiłości i skomplikowane sytuacje prawne z tego zakresu.

Jak zwiększyć prawdopodobieństwo, że trafimy na profesjonalistów, którzy poważnie potraktują nasze interesy i będą działali na naszą korzyść? Polecam dokładną weryfikację. Jeśli nie kontaktujemy się z polecenia i poszukujemy takiej osoby w internecie, poświęćmy czas na sprawdzenie czy pośrednik ma biuro i czy faktycznie działa ono pod wskazanym adresem. Niezależnie od tego czy posiada on licencję pośrednika czy nie, sprawdźmy jego wykształcenie. Jeśli już na początku rozmowy zażąda od nas pieniędzy, darujmy sobie taką współpracę i poszukajmy innego – takiego, który podpisuje umowę o współpracy i ma ubezpieczenie, na wypadek nieprzewidzialnych okoliczności oraz niekorzystnych z punktu inwestora decyzji.

Potwierdźmy jego wiarygodność sprawdzając opinie na jego temat w internecie oraz zwróćmy uwagę czy w ramach tego pośrednictwa możemy nie tylko dokonać transakcji kupna-sprzedaży, ale również załatwiać inne rzeczy jak np. uzyskać kredyt czy skorzystać z pomocy prawnika. 

Wiele rzetelnych biur pośrednictwa zatrudnia prawnika na wyłączność i wówczas jeśli mamy potrzebę skorzystania z takiej porady, jest ona dostępna od razu. Na podobnych zasadach szukamy prawnika. Jeżeli decydujemy się na jego pomoc przy obsłudze transakcji, to rzetelny prawnik zawiera umowę zlecenia i wówczas wiemy, na jaką kwotę prawnik jest ubezpieczony, gdzie ma siedzibę, na jaką listę jest wpisany oraz jaką kwotę będziemy musieli zapłacić. Jeśli natomiast idziemy do kancelarii wyłącznie po poradę, spisanie umowy nie jest konieczne. Chcąc mieć pewność, że prawnik będzie się specjalizował w prawie dotyczącym nieruchomości nasz ekspert, doktor nauk prawnych, adwokat, mediator Ewa Tamara Szuber - Bednarz radzi:


„Gwarancją solidności i rzetelności prawnika jest współpraca tego prawnika z pośrednikiem nieruchomości, wtedy wiemy, że nawet jeśli ten prawnik czegoś nie wiedział, to w toku tej współpracy już musiał się dowiedzieć. I to jest jedyny, pewny sposób.”


Odradzam korzystanie z kancelarii prawnych, które nie wykazują publicznie, z jakimi adwokatami lub radcami prawnymi współpracują. Na takiej zasadzie każdy z nas może otworzyć kancelarię prawną, ale czy ta kancelaria prawna rzeczywiście oferuje obsługę prawników z uprawnieniami czy zajmuje się tym ktoś, kto nie ma kompetencji lub nie posiada odpowiednich uprawnień, to już zupełnie inna kwestia. Jeśli to drugie, to należy takie podmioty omijać szerokim łukiem. 

>