Remont w mieszkaniu na wynajem – wszystko co chciałbyś wiedzieć, ale boisz się zapytać


W znacznej większości przypadków mieszkań przeznaczonych na wynajem remont jest nieodłączną częścią inwestycji. Często musimy go przeprowadzić, aby dokonać zupełnie innego podziału przestrzeni, który pozwoli nam w pełni ją wykorzystać. Innym razem potrzebujemy totalnie odmienić wnętrze, doprowadzić je do stanu używalności lub po prostu lekko odświeżyć. Bez względu na nasze motywacje, przeważnie zależy nam na sprawnym przebiegu prac i efektywnym wykorzystaniu czasu i budżetu, jaki na niego przeznaczyliśmy. Jeśli dopiero zaczynasz swoją przygodę z inwestowaniem w mieszkania na wynajem i wkrótce czekają cię prace remontowe, ten artykuł pomoże ci uporządkować informacje w tym temacie i zaplanować kolejne kroki. Dowiesz się między innymi:

  • Od czego zacząć planując remont?
  • Jak sprawnie go przeprowadzić?
  • Na co zwrócić uwagę przy jego poszczególnych fazach?

Prace remontowe i wykończeniowe to wymagający proces, jednak kiedy już poznamy jego specyfikę i dowiemy się na co zwracać szczególną uwagę oraz jak sprawnie go przeprowadzić, stanie się tylko i wyłącznie kolejnym etapem przygotowań do uruchomienia naszej inwestycji. 


1. Finansowanie remontu


Na początek warto dokonać wyboru sposobu finansowania remontu i określić budżet, jaki przeznaczymy na prace remontowe. Jakie mamy możliwości? Możemy:

  • kupić mieszkanie na kredyt hipoteczny, w który wliczymy koszty wykończenia lokalu, 
  • skorzystać z refinansowania poniesionych kosztów lub
  • przeznaczyć na remont wyłącznie środki własne. 

Kredyt hipoteczny umożliwia nam skorzystanie z długiego okresu kredytowania, co pozwala na zaciągnięcie wyższego zobowiązania, dzięki zabezpieczeniu w postaci hipoteki nieruchomości. W sytuacji, kiedy należność nie będzie spłacana, bank ma możliwość wyegzekwowania spłat poprzez prawo do nieruchomości, na której jest ustanowiona hipoteka. W przypadku refinansowania poniesionych kosztów, wycena odbywa się poprzez przedstawienie aktu własności, natomiast wycena poniesionych kosztów remontu/wykończenia odbywa się poprzez realizowane faktury. Zatem, jeśli planujesz zrobić remont za gotówkę, a następnie odzyskać pieniądze w formie kredytu, pamiętaj o zbieraniu wszelkich faktur. Jednak - podobnie jak w przypadku kredytu hipotecznego pokrywającego wydatki na remont/wykończenie - tutaj również nie odzyskasz pieniędzy poniesionych na meble czy wyposażenie, które nie będą na stałe związane z nieruchomością. Jeśli wahasz się z jakiej formy finansowania najlepiej skorzystać w twojej sytuacji, polecam skonsultować się z doradcą kredytowym, który pomoże ocenić możliwości i dokonać wyboru rozwiązania najbardziej przyjaznego dla twoich finansów. Więcej informacji o finansowaniu zakupu i remontu mieszkania na wynajem znajdziesz w video-rozmowie, którą przeprowadziłam z Panią Elżbietą Witecką, doświadczonym doradcą kredytowym, a jeśli zastanawiasz się czy usługi doradcy kredytowego są dla ciebie, ten artykuł pomoże ci podjąć decyzję. 


2.Porady specjalistów


Jedną z praktyk, które stosuję właściwie odkąd zaczęłam pracę w branży nieruchomości, jest korzystanie z porad specjalistów różnych dziedzin. Nie zliczę ile razy w życiu zawodowym podejmowałam decyzję po rozmowie z ekspertem. Być może korzystanie z czyjejś wiedzy niektórzy postrzegają jako słabość, ale dla mnie - wprost przeciwnie - jest to oznaka odpowiedzialności i świadczy o poszukiwaniu najlepszych możliwych rozwiązań. Podejmując decyzje z udziałem profesjonalistów, nie musimy zgłębiać danego zagadnienia samodzielnie, przez co zyskujemy czas, a w dłuższej perspektywie oszczędzamy pieniądze. Ponadto, takie konsultacje pozwalają na indywidualne przeanalizowanie konkretnego przypadku i dopasowania szytych na miarę rozwiązań. Podobną zasadą polecam kierować się podczas planowania remontu, zwłaszcza jeśli robimy to po raz pierwszy i brak nam na tym polu doświadczenia. Zanim zabierzemy się za zaawansowany remont, spotkajmy się z inżynierem budowlanym, który pomoże nam zaplanować wszystkie prace. Dobrym rozwiązaniem jest również wspólne oglądanie nieruchomości jeszcze przed zakupem. Pozwoli nam to nie tylko ocenić jej stan, a co za tym idzie wartość, ale także określić zakres prac remontowych i sprawdzić czy budżet, jakim dysponujemy, wystarczy na ich pokrycie. Zupełnie inaczej będzie wyglądał remont w mieszkaniu w bloku, który jest znacznie łatwiejszy do przeprowadzenia i od którego polecamy zacząć przygodę z remontami, a inaczej w kamienicy, gdzie występuje o wiele więcej zmiennych i zdecydowanie przyda się większa wiedza i doświadczenie profesjonalistów. Wówczas jeśli chcesz mieć pewność, że wszystkie prace przebiegają jak należy, możesz zlecić kontrolowanie poszczególnych etapów remontu oraz przeprowadzenie odbioru całej inwestycji inżynierowi budowlanemu. Takie rozwiązanie oczywiście zwiększa koszty remontu, ale na pewno pozwala spać spokojnie. Jeśli interesuje cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej o remontach w kamienicach, zachęcam do obejrzenia tego video.


Ekspertem z którym zwykle w drugiej kolejności omawiam działania renowacyjne lub wykończeniowe jest architekt. Jego pomoc jest nieoceniona, zwłaszcza gdy chcemy maksymalnie zagospodarować niewielką przestrzeń, zaaranżować nietypowy układ pomieszczeń lub nadać miejscu spójny charakter. Architekt zastosuje personalizowane rozwiązania bez uszczerbku dla naszej wizji, z zachowaniem estetyki i - co ważne - mając na uwadze dostępny budżet. Korzystanie z porad ekspertów w dużej mierze usprawnia przygotowania do remontu i jego przebieg. Nie bójmy się zatem szukać wsparcia profesjonalistów, dzięki nim zyskujemy spokój i zwiększamy prawdopodobieństwo, że nasz remont zakończy się sukcesem. 


3. Współpraca z ekipą remontową

blank


Przygotowania do remontu i jego planowanie to tylko część działań. Pozostaje jeszcze ten najbardziej wymagający etap czyli współpraca z ekipą remontową. Jak sprawić aby przebiegła sprawnie i bezproblemowo? O tym jak krok po kroku współpracować z fachowcami szczegółowo opisałam w tym artykule.  Jak już wspomniałam, współpraca z remontowcami do najłatwiejszych nie należy. Spotkałam się z głosami, że wystarczy im dobrze zapłacić, aby remont przebiegł sprawnie i bez problemów. Nie mówimy tu oczywiście o malowaniu ścian lub zamontowaniu lamp, choć bywa, że i w przypadku takich prac pojawiają się nie lada trudności, ale zostawię tego typu historie na inny wpis. Z mojego doświadczenia wynika, że przede wszystkim liczy się nasze zaangażowanie i niepozostawianie spraw przypadkowi. 


Począwszy od poszukiwań solidnych wykonawców przez pogłębione rozmowy z nimi, ustalenia zakresu prac, potrzebnych materiałów, przygotowania harmonogramu prac i jego nadzoru, negocjacji wynagrodzenia, przydziału ról do poszczególnych zadań, spisania umowy i gwarancji, aż po końcowy odbiór prac. Jednak ponad wszystko powinniśmy zadbać o wzajemną komunikację. Od tego czy jak i kiedy komunikujemy swoją wizję efektu końcowego i oczekiwania względem wykonawców oraz od tego czy mamy pewność, że druga strona je odpowiednio zrozumiała, zależy końcowy efekt takiej współpracy. O czym jeszcze warto pamiętać? Słuchając wielu historii remontowych odnoszę wrażenie, że zbyt często zdajemy się na dobrą wolę wykonawców i próbujemy za wszelką cenę uniknąć sytuacji, w której moglibyśmy się im narazić. Jeśli już podpisujemy umowę, to nie egzekwujemy jej zgodnie z zapisami oraz zbyt pobłażliwie podchodzimy do ustalonych terminów tłumacząc się brakiem alternatywnej ekipy. Zaraz zaraz… przecież remont mieszkania na wynajem jest częścią naszej inwestycji, która aby na nas zarabiała musi wystartować, a im szybciej to się stanie tym lepiej. Weźmy więc za nią pełną odpowiedzialność, zadbajmy o nasze finanse i zróbmy co w naszej mocy, aby niepotrzebnie nie opóźniać tego momentu. 


4. Home staging czyli kropka nad „i” twojej inwestycji


Kiedy już uporamy się z remontem możemy zabrać się za home staging. Ten sposób na zaaranżowanie wnętrz nieruchomości na wynajem lub sprzedaż cieszy się w ostatnich latach niezwykłą popularnością i - jak potwierdza moje doświadczenie - nie bez powodu. Odpowiednio przygotowane wnętrza, w których można poczuć się jak w domu podnoszą nie tylko zainteresowanie najemców, ale również wartość samej nieruchomości. Home staging jest swego rodzaju zwieńczeniem remontu, który pomaga uspójnić wnętrze i stworzyć przestrzeń o wyjątkowym charakterze, w której zakochają się najemcy lub kupujący. Myślmy więc o nim jak o integralnym elemencie naszej inwestycji, w który również warto zainwestować. Nie oszczędzajmy na takich elementach jak odpowiednie oświetlenie, dodatki, dekoracje, naturalne elementy takie jak owoce, rośliny lub świeże kwiaty oraz zapach. Człowiek odbiera rzeczywistość poprzez zmysły, które są odpowiedzialne za blisko 80 proc. jego reakcji, i przetwarza bodźce na poziomie nieświadomym kierując się głównie emocjami.  Dlatego wpływając pozytywnie na wzrok, węch, dotyk i słuch oglądających i budując w nich na różnych poziomach pozytywne skojarzenia, wpływamy na ich decyzję o wynajmie lub zakupie. Więcej o najważniejszych zasadach home stagingu, które warto zastosować przygotowując nieruchomość na wynajem, znajdziesz w obszernym artykule, jaki przygotowałam na ten temat.


Podsumowanie


Zdaję sobie sprawę, że ilość spraw związanych z remontem może w pierwszej chwili odstraszać osoby, które nigdy wcześniej nie miały z nim do czynienia. Organizowanie ekipy remontowej, spotkania z ekspertami, wykonawcami, planowanie budżetu, zakup materiałów, doglądanie prac i odpowiednie zaaranżowanie przestrzeni pochłania mnóstwo czasu i energii. Chcąc osobiście wszystkiego doglądać musimy być na to przygotowani i uwzględnić to planując termin startu naszej inwestycji. Początki są trudne, ale zapewniam, że wraz z nabywanym doświadczeniem, zyskamy większą pewność w działaniu, a tym samym coraz mniej sytuacji będzie dla nas zaskoczeniem i szybciej poradzimy sobie z napotkanymi trudnościami. Pamiętajmy, że zawsze możemy skorzystać z pomocy specjalistów. Ich porady w dłuższej perspektywie są bezcenne, zwłaszcza jeśli zależy nam na czasie i musimy podejmować decyzje pod jego presją. Współpracując z profesjonalistami i obserwując ich pracę, przy okazji nabywamy cenną wiedzę, którą (co moim zdaniem niesie za sobą podwójną wartość!) możemy wykorzystać przy kolejnych inwestycjach.



Zobacz także inne artykuły na podobny temat:


Dobra ekipa remontowa – jak ją znaleźć i z sukcesem z nią pracować? 


Home staging, czyli 7 prostych zabiegów, dzięki którym skutecznie zaprezentujesz nieruchomości 


Finansowanie nieruchomości pod inwestycję/najem.



>