Remont kamienicy krok po kroku


  • Jak sprawnie przeprowadzić remont kamienicy? 
  • Od czego zacząć?
  • Co musisz wiedzieć zanim do niego przystąpisz?
  • I co najważniejsze: jak się do niego przygotować?

Odpowiedzi na te pytania znajdziesz w tym artykule. Nie traćmy czasu, bo sporo wiedzy do przyswojenia przed Tobą. A więc do dzieła!

Pewnie pamiętasz swoje pierwsze samodzielnie przeprowadzone drobne prace remontowe? Mam na myśli np. malowanie mieszkania, czy położenie paneli. Być może korzystałeś z pomocy ekipy remontowej, a może ze wszystkim uporałeś się sam. Jeśli masz już za sobą doświadczenie w inwestowaniu w nieruchomości prawdopodobnie również co najmniej jeden większy remont za Tobą. 

A teraz przypomnij sobie ile kosztowało Cię znalezienie atrakcyjnej inwestycji odpowiadającej profilowi Twojego docelowego lokatora oraz ile wysiłku włożyłeś wspólnie z ekipą remontową, aby przeprowadzić generalny remont lub doprowadzić lokal do stanu używalności i uzyskać zadowalający standard. W takim razie spróbuj teraz sobie wyobrazić, że masz do czynienia nie z jednym, ale z kilkunastoma takimi lokalami oraz z trwającą w tym samym czasie kompleksową renowacją wielokondygnacyjnego budynku, który ma +/- 100 lat.


Zakładam, że może to być lekko przerażające porównanie, jednak nikt nie obiecywał, że inwestowanie w kamienicę i jej remont będzie łatwym zadaniem. Wręcz przeciwnie – jest to wymagający wiele uwagi, czasu, wysiłku, pieniędzy, ludzi, pozwoleń, dokumentów i obarczony dużym ryzykiem projekt. Dlatego mierząc się z takim wyzwaniem, warto posiadać już jakieś doświadczenie w kwestii remontów i pracy z fachowcami – biegłość w działaniu i znajomość pewnych - powtarzalnych przecież - procesów z pewnością niejednokrotnie się przyda. 


Sprawdź przed zakupem

Całe szczęście takiego remontu nie sposób przeprowadzić samodzielnie – inaczej mogłoby to się skończyć katastrofą. Do zakupu, wyznaczenia planu i harmonogramu działania, przeprowadzenia prac, nadzoru ich prawidłowego przebiegu i wielu innych kwestii potrzebujemy porad i wsparcia specjalistów najróżniejszych dziedzin.

Kiedy sięgamy po ich usługi? Odpowiedź może niektórych zdziwić, ale…jeszcze przed zakupem obiektu.

Dlaczego? Ponieważ to właśnie w oparciu o ekspertyzy specjalistów możemy określić stan budynku, zdobyć pełną wiedzę na jego temat i zlokalizować ewentualne trudności, jakie mogą pojawić się w trakcie remontu. O samym przeprowadzaniu remontów w mieszkaniach na wynajem, najgorszych koszmarach remontowych i współpracy z ekipami remontowymi przeczytasz również w moich wcześniejszych artykułach (TU, TU i TU). W ten sposób, dopiero posiadając takie informacje możemy rozważać zakup danej kamienicy i zweryfikować czy to na pewno dobra inwestycja. Z usług jakich specjalistów powinniśmy skorzystać w pierwszej kolejności?


  •  geotechnik
  •  inspektor ochrony przeciwpożarowej
  •  konstruktor / technik
  •  architekt


Opinia geotechnika jest kluczowa, nie tylko po to, by poznać stan gruntu, na którym usytuowany jest budynek, ale również po to, aby ocenić czy jeśli zaczniemy rozbudowywać kamienicę, ten stan nie ulegnie zmianie.

Rzeczoznawca ds. ochrony przeciwpożarowej weryfikuje stan przeciwpożarowy budynku, podobnie specjalista ds. konstrukcji i technologii daje nam prawdziwy obraz nt. kondycji naszej potencjalnej inwestycji i możliwych do zastosowania materiałów i technologii.

Natomiast po sprawdzeniu czy budynek jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego i nadzorem konserwatora zabytków możemy wspólnie z architektem omówić szanse na jego rozbudowę i skalkulować czy po wprowadzeniu wszelkich niezbędnych zmian w dalszym ciągu będzie to dla nas intratna transakcja. 


Współpraca z pracownią architektoniczną


Skoro już mowa o pracowni architektonicznej, to warto sobie uświadomić i zawczasu przyswoić, że nie zawsze wizja inwestora będzie pokrywała się z wizją architekta. W rozmowie, jaką przeprowadziłam z architektem Panem Pawłem Andrysiakiem na temat remontów kamienic, ekspert przyznaje, iż bywa że te wizje diametralnie się różnią. 

„Inwestorzy który kupują kamienicę oczekują ode mnie przedstawienie maksymalnych możliwości, jakie można z takiego obiektu otrzymać czyli zwiększenia powierzchni użytkowej czy mieszkalnej oraz zastosowania wszystkich możliwych sztuczek, które architekt jest w stanie na obiekcie realizować nadbudowując, rozbudowując czy przebudowując kamienicę. I to jest jak najbardziej OK, ale dla mnie takim warunkiem bazowym jest, aby w kamienicy, jeżeli oczywiście zajmuję się nią całościowo, doprowadzić do polepszenia ogólnych warunków mieszkaniowych i standardu życia jej przyszłych lokatorów. Sprowadza się do tego, że przyjmuję zlecenia, w których w całości wszystkie instalacje zostają wrzucone do gołych murów, proponuję podział, który jest zgodny z moim sumieniem i określoną wizję artystyczną czyli niekoniecznie będą to mieszkania o powierzchni 25 lub 16 metrów z metrową łazienką.”


Oczywiście, bywają inwestorzy, którzy usilnie dążą do wyznaczenia jak największej liczby lokali i przedkładają zysk nad komfort przyszłych mieszkańców, jednak na szczęście ta perspektywa zmienia się na lepsze. Coraz więcej graczy na rynku nieruchomości chcących budować swoją markę, cieszyć się szacunkiem i dobrą opinią wśród klientów, woli postawić na jakość zarówno jeśli chodzi o oferowaną przestrzeń, jak podwykonawców o potwierdzonym doświadczeniu i określonej renomie. 


Przebudowa nadbudowa rozbudowa kamienicy


Chcąc wydobyć maksymalny potencjał kamienicy inwestorzy nie ograniczają się wyłącznie do nowego podziału lokali, zakładają również jej nadbudowę, rozbudowę i przebudowę. Niewielkie prace remontowe takie jak remont elewacji, remont połaci dachowych i montaż okien połaciowych możemy wykonać na podstawie zgłoszenia, które jest uproszczoną formą pozwolenia na budowę.

Jednak nie w przypadku, gdy zamierzamy dokonać generalnego remontu lub dany obiekt podlega ocenie konserwatorskiej – wówczas będzie niezbędne pozwolenie na budowę. Dla bezpieczeństwa inwestora i pracowni lepiej posługiwać się takim dokumentem, przy którym urząd - w sytuacji kiedy obiekt nie wymaga skomplikowanych działań administracyjnych - potrafi znacznie skrócić takie procedury. W ten sposób możemy uniknąć przykrych niespodzianek mających niekiedy ogromne konsekwencje finansowe i prawne. Więcej praktycznych wskazówek na ten temat znajdziesz dołączając się do naszej społeczności w Klubie ,, Successful Investor Society".

Ponadto, warto uprzednio zweryfikować czy nasz obiekt jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli tak, to bezwzględnie ten plan powinniśmy przeanalizować i złożyć prośbę o decyzję o warunkach zabudowy. Być może jest to bardziej skomplikowane i czasochłonne, jednak mimo wszystko dla inwestora korzystniejsze, ponieważ zostawia pewien margines na inwencję architekta, który może próbować uzyskać lepsze warunki określające na przykład powierzchnię zabudowy, wysokość lub różne inne parametry lepsze od spodziewanych. Istnieje też możliwość zmiany planu zabudowy, jednak jest to procedura niepewna, długotrwała i skomplikowana, co skutecznie nie zachęca do jej podjęcia.


Inspektor Nadzoru Inwestorskiego 


Kto to taki? To uczestnik procesu budowlanego nadzorujący budowę czy remont, ale reprezentujący interesy inwestora. Kierownik budowy odpowiada za jej właściwy przebieg, jednak pozostaje ściśle związany z wykonawcą czyli może mieć sprzeczne interesy z interesami inwestora. W sytuacji budzącej wątpliwości czy dane rozwiązania lub działania wykonawców są zasadne, Inspektor może wezwać kierownika budowy do ich zaprzestania, a architekta do zmiany niesatysfakcjonującego projektu. Działając w imieniu i dobrym interesie inwestora, Inspektor Nadzoru Inwestorskiego dysponuje największą decyzyjnością podczas całego procesu remontowo-budowlanego.

Często właściciele kamienic decydując się na taką inwestycję są zaskoczeni liczbą osób, fachowców, specjalistów i branżystów potrzebnych do przeprowadzenia całego procesu weryfikacji, zakupu i remontu kamienicy, że zatrudnienie Inspektora Nadzoru Inwestorskiego uznają za zbędną fanaberię, która w dodatku generuje kolejne koszty.

Tymczasem, włączając go do swojego zespołu są w stanie nie tylko zaoszczędzić, ale co ważniejsze – nie narazić się na większe straty wynikające z niedopatrzeń czy zaniedbań ze strony wykonawców. 


Urzędy i formalności

blank


Renowacja kamienicy pociąga za sobą mnóstwo pozwoleń, dokumentów, opinii czy decyzji prawnych. Przeważnie jako inwestor nie mając na co dzień do czynienia z tym tematem nie jesteśmy w stanie sami należycie zadbać o niezbędne formalności, dlatego warto w tej sytuacji udać się do doświadczonych specjalistów.

Pracownia architektoniczna obsługująca tego typu projekty inwestycyjne w naszym imieniu nada wszelkim sprawom urzędniczym właściwy bieg. Jest to z pewnością długotrwały i wymagający dyscypliny proces i musimy się przygotować, że nie potrwa to dwóch tygodni, ale nie musi również trwać wielu miesięcy czy lat. Sporo działań, które są niezbędne do wykonania można starać się przeprowadzić jednocześnie. Jeśli potrzebujemy zgód czy opinii, na które trzeba czekać 2 miesiące, to składając wnioski jednocześnie, po upływie tego czasu mamy je wszystkie. Jeśli natomiast zabraknie nam tej dyscypliny i będziemy występować o nie po kolei, znacznie wydłuży nam to czas ich skompletowania.

 

Pamiętajmy również o uzyskaniu decyzji do dystrybutorów mediów takich jak prąd, woda, gaz czy sieć ciepłownicza. Może się wydawać, że takie dokumenty nie będą wymagane, jednak z całą pewnością prędzej czy później, czy to na etapie projektów czy na etapie budowy lub odbioru urząd o nie zapyta, dlatego lepiej zawczasu się z tym uporać i zgromadzić wszelkie możliwe warunki techniczne i dokumenty niezbędne go wystąpienia o warunki zabudowy i pozwolenie na budowę.

O czym jeszcze warto pamiętać? Powinniśmy dokładnie wiedzieć o co pytamy urzędników – ponieważ nieprecyzyjnie zadane pytanie może skutkować otrzymaniem nieadekwatnej odpowiedzi, na podstawie której wyciągniemy błędne wnioski i podejmiemy konkretne działania dające już realne konsekwencje.

 Ponadto, miejmy na uwadze, że urzędnik, który udziela nam odpowiedzi, niekoniecznie będzie tym, który będzie rozpatrywał nasze wnioski i wydawał decyzję. Urzędnicy nie znają naszych planów inwestorskich i niestety nie potrafią czytać nam w myślach (chociaż czasem może to i lepiej 😉 ), dlatego włóżmy dodatkowy wysiłek i zadbajmy o przejrzystość naszej komunikacji. 


Powołaj wspólnotę 


Ostatni element, ale jak się zaraz przekonacie nie mniej ważny niż poprzednie. Kupujemy kamienicę w świetnej lokalizacji, mamy wstępny projekt i chcemy w niedługim czasie ruszyć z pracami remontowymi. Wtem, już na tak wczesnym etapie, pojawiają się kupcy zainteresowani zakupem dajmy na to całej kondygnacji. Jest okazja do szybkiego zastrzyku finansowego, którą z pewnością wielu inwestorów zdecyduje się wykorzystać.

(Chcesz wiedzieć więcej o możliwościach finansowania nieruchomości pod inwestycję? Przeczytaj ten artykuł).

Jednak jeśli uprzednio nie powołali wspólnoty, mogą sami siebie pozbawić praw i uniemożliwić sobie dalsze działania w przyszłości, ponieważ nowi właściciele mogą nie wyrazić zgody na realizację zaplanowanego remontu. Dlatego warto zadbać o swoje interesy poprzez ustanowienie wspólnoty i już na samym początku dysponować jej uchwałą oraz wszystkimi zgodami na późniejszą modernizację, rozbudowę i przebudowę naszej inwestycji.


Jak na pewno zauważyłeś, pracy przy remoncie kamienicy jest naprawdę sporo, a mój artykuł - choć obszerny - nie wyczerpuje tematu. Praca nad kamienicą to żywy i wymagający, ale bardzo satysfakcjonujący proces. Jeśli chcesz jeszcze lepiej go poznać, zapraszam Cię do moich pozostałych artykułów na ten temat i , którzy dzielą się swoim bogatym doświadczeniem, praktyczną wiedzą i konkretnymi wskazówkami, abyś mógł z sukcesem podążać swoją ścieżką profesjonalnego inwestora. 


Zobacz także inne artykuły na podobny temat:

>