Najem i asekuracja – typ inwestora

Wynajem asekuracyjny - psychologia inwestora, motywacje i idealne mieszkanie

Co łączy lekarza, UX designera-freelancera i osobę przymierzającą się do wzięcia rozwodu? Cała trójka należy do grupy inwestorów, którzy chcą wynajmować mieszkanie, ale w przyszłości planują wykorzystać je samemu albo oddać dzieciom (niektórzy decydują się na taką inwestycję, kiedy dziecko ma zaledwie kilka lat!).

To bardzo rozsądna inwestycja. Jeżeli mieszkanie zostało kupione na kredyt hipoteczny, najem paradoksalnie zwiększa zdolność kredytową wynajmującego. Jeżeli inwestor zdecyduje się na zaangażowanie w działalność na rynku nieruchomości i chce zakupić więcej mieszkań, ta zdolność będzie na wagę złota. Nieruchomość nie leży odłogiem, czekając na lepsze czasy - generuje dochody z tytułu najmu. Dodatkowo najemcy pomagają spłacać zaciągniętą hipotekę. Dzięki temu wynajmujący nie musi poświęcać w tym celu swojej podstawowej pensji.

Inwestorzy wynajmujący mieszkanie asekuracyjnie to bardziej skomplikowany typ niż osoby, które decydują się na wynajem czysto zarobkowy. Znacznie większą rolę grają tu czynniki psychologiczne, które warto zrozumieć.
Jak podejść do takiego inwestora? Czy można zabezpieczyć mieszkanie przed problematycznymi najemcami? Dlaczego kamienica bije na głowę nowoczesne osiedle mieszkaniowe?
Na te trzy i wiele innych pytań znajdziesz odpowiedzi w dzisiejszym wpisie!

Poznaj swojego inwestora

W przeciwieństwie do inwestorów tylko wynajmujących, ta grupa charakteryzuje się większym zaangażowaniem. Wątpię, aby ktokolwiek w takiej sytuacji ograniczył się do przekazania Ci kapitału na inwestycję. Ponadto, tutaj nie jest tak ważna lokalizacja przynosząca najwyższą stopę zwrotu inwestycji. Ważniejszym czynnikiem przyjazna okolica, w której po prostu dobrze się mieszka. Kto chciałby stworzyć oazę spokoju w tłocznym centrum dużego miasta?

Psychologia takich inwestorów jest kluczem do ich zrozumienia. Musisz być świadomy, że masz do czynienia z osobą, która chce mieć w przyszłości swoje własne gniazdko. Często zdarza się, że dodatkowo przeszła przez niedogodności związane ze wzięciem kredytu hipotecznego.

Aby stanąć na wysokości zadania, przeprowadź wnikliwą rozmowę i dowiedz się o głębszych potrzebach wynajmujących. Może chcą w jakimś miejscu tylko pomieszkiwać? Może bliskość zieleni jest dla nich ważna? Albo okolica przyjazna rodzinom z dziećmi?

Dla tego typu inwestorów dobrze jest przygotować szczegółową tabelę kosztów, na każdym możliwym etapie inwestycji, aby pomóc klientowi podjąć optymalną decyzję.
Pamiętaj, że nie można mierzyć klienta swoją miarą. Takt wobec przeżywanych przez niego emocji to podstawa!

blank

Wybór mieszkania - równowaga między sercem a rozumem

Jakie mieszkanie będzie najlepsze dla takiego typu inwestora?
To, co teraz powiem, może wywołać w Tobie sprzeciw. Warto zainteresować się starym budownictwem. Tak, dobrze przeczytałeś! Chcesz przykładów? Proszę bardzo. Kamienice. Zapewne kojarzą Ci się z odrapanymi ścianami, przykrym zapachem na klatkach schodowych i zimnem. Zapomnij o swoich uprzedzeniach i pozwól mi je obronić! Kamienice mają olbrzymi potencjał. Po pierwsze, zapewniają znacznie większe przestrzenie niż nowocześniejsze budynki. Ich atutem jest też to, że duże możliwości zmiany aranżacji, od przygotowania większej ilości łazienek do wstawienia antresoli. Wysokie sufity nagle przestały być tak odpychające, prawda?

Jeśli nadal Cię nie przekonałam i poszukujesz czegoś bezpieczniejszego, to musisz wiedzieć, że najmniejszym ryzykiem jest inwestycja w mieszkania w wielkiej płycie. Nie należy bać się nieruchomości wymagających generalnego remontu. Można je kupić po cenie znacznie niższej niż rynkowa, zaadaptować do własnych potrzeb, wynajmować, a w przypadku jakiejś niespodziewanej sytuacji, stosunkowo łatwo jest ją sprzedać na rynku wtórnym. To doskonała opcja dla osób, które decydują się na swoje pierwsze mieszkanie.
Dlaczego nie polecamy nowego budownictwa? Jest kilka czynników. Po pierwsze, ceny nieruchomości w nim są wysokie. Dodatkowo deweloperzy wprowadzają takie mieszkania do sprzedaży z rynku pierwotnego i podbijają ich ceny. Po drugie, nowe budownictwo ma swoją cenę. Na polskim rynku maksymalna cena, za które konsumenci są gotowi kupić mieszkanie, to około pół miliona złotych. Powyżej tej kwoty sprzedaż staje się prawdziwym wyzwaniem. Ponadto, młode budynki narzucają ograniczenia w adaptacji do swoich potrzeb.

blank

Dlaczego pośrednik nieruchomości?

Ten typ inwestora bardzo często poszukuje wsparcia specjalisty z dwóch głównych powodów:

- brak czasu - ciężko oczekiwać od chirurga czy freelancera, który jest obłożony zamówieniami, że będą mieli czas (i często siłę) na samodzielne poszukiwanie, zakup, remont i wynajem mieszkania. Jako że zazwyczaj mogą pozwolić sobie na oddelegowanie tego zadania, idą za głosem rozsądku i po prostu powierzają sprawę specjaliście z doświadczeniem.

- brak znajomości rynku - będąc nowicjuszem na rynku nieruchomości, można popełnić błąd w każdym możliwym aspekcie. Zwłaszcza kiedy trudno jest oddzielić emocje, w końcu nieruchomość ma służyć inwestorowi lub jego najbliższym, od chłodnej kalkulacji. Klasycznym wręcz błędem jest założenie, że cena mieszkania ma jakieś sztywne widełki cenowe. I pod żadnym pozorem nie można ich przesunąć. W ten sposób świeżo upieczeni inwestorzy odcinają się od możliwości zakupu nieruchomości po bardzo okazyjnej cenie.
Brakuje im odwagi albo mają wewnętrzny opór przed tym, aby wykorzystywać okazje. Sprzedawca może potrzebować pieniędzy. Może chcieć sprawnie się przeprowadzić. Wystarczy wiedzieć, jak rozmawiać z taką osobą. Doświadczenie i umiejętności interpersonalne pośrednika nieruchomości zdecydowanie ułatwiają ten proces.

blank

Chcesz poznać inne kluczowe cechy dobrego pośrednika nieruchomości? Przeczytaj o nich tutaj [link do art. o cechach pośredników nieruchomości].

Emocje w trybie uśpienia
Inwestor szukający mieszkania pod asekurację jest najbardziej podatny na to, by pozwolić swoim emocjom na dyktowanie warunków. Tu najciężej jest je wyłączyć. Sprawa wygląda zupełnie inaczej niż w przypadku flippingu. W takim modelu inwestorzy wiedzą, że celem jest szybki zysk. Uważam, że to bardzo pomaga w odcięciu się od emocji.
Jednak kiedy szukamy mieszkania, które ma za kilka, kilkanaście lat służyć nam lub naszym najbliższym, sytuacja diametralnie się zmienia.
W tym przypadku jako pośrednik nieruchomości masz wystąpić w charakterze podmiotu, który w razie potrzeby sprowadzi inwestora na ziemię. On może podejmować decyzje w oparciu o swoje emocje. Lęki. Wyobrażenia na temat ryzyka, które są rzeczywiste jedynie w głowach tych osób.
Ty masz zadbać, aby zarówno zaspokoić potrzeby emocjonalne inwestora, jak i przypilnować tego, żeby wszystkie liczby spinały się w najlepszy możliwy sposób.

​Jak zabezpieczyć własność inwestora?

blank

Przyjmijmy, że znalazłeś dla inwestora fantastyczne mieszkanie. Wystarczy je wyremontować i zacząć publikować ofertę wynajmu. Co teraz może pójść nie tak?

Inwestor może mieć, całkowicie uzasadnione, obawy o swoją nieruchomość. Co jeśli wynajmujący ją zniszczy? Pamiętaj, że ta osoba ma w planach prędzej czy później przeniesienie się do tego mieszkania. Nie chce zastać tam armagedonu. Jakie formy zabezpieczenia możesz zaoferować?

O bezpieczeństwo nieruchomości warto zadbać od samego początku. Absolutna podstawa umowa w formie pisemnej. Wynajmowanie "na gębę" jest niedopuszczalne i może prędzej czy później obrócić się przeciwko wynajmującemu. Ważną rzeczą jest też wpłacenie przez najemcę kaucji. Kolejnym krokiem jest sporządzenie rzetelnego protokołu zdawczo-odbiorczego. Należy go wykonać przed przekazaniem kluczy i po zakończeniu okresu najmu. Jeżeli występują rozbieżności, są podstawą do potrącenia kaucji. Dodatkowo można wymagać od najemcy wykupienia polisy OC. Nie stanowi dużego obciążenia finansowego, a w przypadku szkód pokryje koszty potencjalnych strat.

Kiedy najemcy zgłaszają usterki, im szybsza jest reakcja wynajmującego, tym lepiej. Zwlekanie z bieżącymi problemami sprawia, że z czasem się kumulują. Poświęcenie chwili na drobiazg brzmi lepiej niż odpowiadanie przed panem Markiem z piętra niżej za zalanie jego mieszkania.

Jeżeli mieszkanie jest wykończone w wysokim standardzie, z użyciem drogich materiałów, to dobra podstawa, aby poprosić potencjalnego najemcę o przedstawienie referencji. Choć może się to wydawać krępujące, to życzenie jest jak najbardziej uzasadnione. Jeżeli właściciel zainwestował dużo pieniędzy w staranne przygotowanie nieruchomości, potrzebuje zapewnienia, że najemca jest rozważną osobą, która nie dokona zniszczeń przez swoją lekkomyślność lub nagle przestanie płacić czynsz.

blank

Co możesz zrobić w przypadku gdy najemca jest szczególnie nieznośny i właściciel chciałby się z nim pożegnać? Tutaj zaczynają się schody. Prawo stoi po stronie najemcy. Nie można wkroczyć do wynajmowanego mieszkania i wyrzucić niechcianego lokatora. Nawet jeżeli wynajmujący wypowiedział umowę. To byłoby zakłóceniem tak zwanego miru domowego. Ustawodawca niestety nie robi wyjątków dla osób, które zalegają z opłatami lub obracają mieszkanie w ruinę.

Mała dygresja: co ciekawe, ta zasada nie jest tak restrykcyjna w przypadku wynajmu na pokoje. Właściciel ma prawo wstępu do części wspólnej mieszkania. Nie może wchodzić jedynie do poszczególnych pokoi lokatorów.

Na szczęście większość najemców jest uczciwa. Poprzez większość mam na myśli około 99%. Jeśli inwestor obawia się trafienia na ten 1%, rozwiązaniem jest dla niego najem instytucjonalny. Ten typ najmu może być przeprowadzany przez specjalistyczne firmy. Wybierając go, podmioty prawne mają możliwość wyproszenia problematycznych lokatorów dużo łatwiej niż w przypadku tradycyjnego najmu.
Jak to urządza prywatnego inwestora?

Ów inwestor może podpisać z firmą wynajmującą umowę, w której przekazuje jej tytuł prawny do nieruchomości. To oznacza, że osoba prywatna wynajmuje firmie mieszkanie i udziela pozwolenia na podnajem. W takiej umowie należy określić wysokość wymaganego przez inwestora czynszu najmu. Taka opcja jest idealnym rozwiązaniem dla osób, które chcą dobrze zabezpieczyć swoje przyszłe gniazdko.

Podsumujmy


blank
  • współpraca z inwestorem myślącym o wynajmie asekuracyjnym wymaga dogłębnego poznania jego potrzeb. Aby jak najlepiej pomóc mu znaleźć idealne rozwiązanie, musisz wejść w jego buty i odnieść się do emocji, jakie nim kierują, jednocześnie starając się podsuwać możliwie najbardziej racjonalne rozwiązania. Ten inwestor zwrócił się do Ciebie, bo oczekuje profesjonalnego przeprowadzenia przez proces, o którym ma zazwyczaj niewielką wiedzę.
  • w przypadku wynajmu asekuracyjnego, lepiej włożyć trochę wysiłku w remont mieszkania niż skupiać się na gotowym rozwiązaniu. Kamienice i mieszkania w wielkiej płycie, choć mogą odstraszać, mają duży potencjał, jeśli chodzi o przystosowanie wnętrza do potrzeb inwestora.
  • nieruchomość można zabezpieczyć przed szkodami ze strony najemców poprzez kaucję, polisę OC lub najem instytucjonalny. Przy ostatniej opcji konieczne jest sporządzenie kompleksowej umowy pomiędzy właścicielem mieszkania a firmą zajmującą się najmem.
blank

"

Alicja Flicińska -ekspertka inwestowania w nieruchomości 


Jestem właścicielką biura "Personalne Centrum Nieruchomości" obsługującego inwestorów oraz profesjonalnego zarządzania najmem. Jestem również profesjonalnym, licencjonowanym pośrednikiem nieruchomości.


W swojej karierze obsłużyłam transakcje na rynku nieruchomości na ponad 400 milionów złotych.


Na mojej platformie pokażę Ci dokładnie te same techniki, których używam na co dzień, które pozwalają mi i moim klientem osiągać ponad przeciętne zyski.


Zapraszam Cię do skorzystania z przygotowanych przez mnie blogów, zaawansowanych szkoleń na żywo, konsultacji lub do bezpośredniej współpracy inwestycyjnej.

>