Mieszkanie w kamienicy vs konserwator zabytków – najważniejsze kwestie

Kiedy przymierzamy się do zakupu mieszkania w kamienicy już od samego początku konsultujemy się z mnóstwem specjalistów i spędzamy sporo czasu na zbieraniu opinii, ekspertyz i decyzji, na podstawie których szacujemy nasz ewentualny wkład czasowo-finansowy i szanse na zysk oraz dokonujemy zakupu lub z niego rezygnujemy.

Część inwestorów szczęśliwie ma świadomość, że najprawdopodobniej prędzej czy później również będzie  musiała zetknąć się z instytucją Konserwatora Zabytków. Jednak są również tacy, którzy niemal do samego końca pozostają w błogiej nieświadomości i nie zdają sobie z tego faktu zupełnie sprawy, przez co nieumyślnie mogą przysporzyć sobie kłopotów.

 

  • Od czego zacząć?
  • Co musimy wiedzieć?
  • Jak sprawnie współpracować z konserwatorem?

Wszystkiego dowiesz się z poniższego artykułu. 


Kim jest Konserwator Zabytków


  •  Zacznijmy od tego kim jest Konserwator Zabytków i jakie są jego obowiązki. Osoba na tym stanowisku zajmuje się między .     innymi:
  •  sprawowaniem nadzoru nad zabytkami i obiektami historycznymi
  •  wydawaniem decyzji, postanowień i opinii odnośnie zabytków i planowanych prac konserwatorskich, restauratorskich, robót   budowlanych i czuwaniem nad ich prawidłowością 
  •  prowadzeniem i aktualizacją dokumentów zabytków

Zatem jeśli okaże się, że nasza upatrzona pod inwestycję nieruchomość pozostaje pod nadzorem Konserwatora musimy się liczyć z jego zdaniem, decyzjami i ingerencją we wszelkie nasze plany renowacyjne. Powinniśmy przygotować się, że będzie to podwójnie wymagający - bo już remont samego mieszkania w kamienicy stanowi spore wyzwanie, a co dopiero współpraca z konserwatorem - ale możliwy do przeprowadzenia proces.

Jeśli chcesz wiedzieć jak krok po kroku dobrze przygotować się się do remontu w takim obiekcie jak kamienica, zapraszam Cię do zapoznania się z moim artykułem na ten temat oraz do tekstu, w którym opisuję 15 najważniejszych kwestii, o których trzeba w takim procesie bezwzględnie pamiętać.


Kamienica czy mieszkanie?


Często spotykam się z pytaniem: Czy jeśli konserwator sprawuje nadzór nad kamienicą, to automatycznie rozciąga się to również na poszczególne mieszkania? Bo przecież „kamienica to głównie zabytkowa elewacja i klatka schodowa”.

Teoretycznie ochronie konserwatora budynku podlega wyłącznie bryła budynku, warto jednak pamiętać, że ma on prawo dostrzec choćby w pojedynczym mieszkaniu elementy wystroju wnętrza, które jego zdaniem należałoby potraktować jako wartościowe i zabezpieczyć na przyszłość. Musimy się więc liczyć z tym, że taka ingerencja jest możliwa nawet jeśli konserwator nie do końca dysponuje narzędziami prawnymi, które mu na to pozwalają.

Jeśli jednak będzie bardzo zdeterminowany to z pewnością je znajdzie, dlatego w chwili kiedy zaczynamy poważnie myśleć o zakupie mieszkania w kamienicy lub też całego budynku, spotkanie z Konserwatorem Zabytków powinno się znaleźć na liście naszych priorytetów. 

Jeśli mamy wątpliwości co do konkretnego elementu przestrzeni, najtrafniej będzie jeśli wystąpimy z prośbą opinię na ten temat do Konserwatora Zabytków, przedstawiając jak najdokładniej (na przykład za pomocą zdjęć i opisu) fragment budzący naszą wątpliwość. 


Uwaga na pułapki

A tych w przypadku mieszkania w kamienicy nie brakuje. Musimy sprawdzić nie tylko stan techniczny kamienicy, jej posadowienie, instalacje, ochronę przeciwpożarową, nadzór konserwatora zabytków, ale również czy jest wpisany do Gminnej Ewidencji Zabytków. Jest to specyficzny rejestr, z którego niewiele osób zdaje sobie sprawę, ponieważ dane te nie są powszechnie udostępniane.

Chcąc kupić, a potem wyremontować mieszkanie w kamienicy musimy bezwzględnie się dowiedzieć czy obiekt, w którym się znajduje mieszkanie widnieje właśnie w tym spisie. Przykładowo, właściciel sprzedając mieszkanie w kamienicy wcale nie musi wiedzieć, że obiekt którego jest właścicielem jest wpisany do Gminnej Ewidencji Zabytków. W chwili kiedy zakupimy takie mieszkanie bez uprzedniej weryfikacji w ewidencji zdecydujemy się iść na skróty i za pomocą zgłoszenia budowy poinformujemy o niej urząd, może się nagle okazać, że remont, który planowaliśmy i do którego się przygotowaliśmy nie jest możliwy do przeprowadzenia.

Owszem, kupiliśmy mieszkanie w dobrej wierze, ale okazuje się, że zachodzi okoliczność, której w ogóle nie braliśmy pod uwagę. Mianowicie, Konserwator nie da zielonego światła na prace remontowe – z tym też musimy się liczyć. Zakup mieszkania w kamienicy bez konsultacji z Konserwatorem Zabytków w tych dwóch kwestiach obarczony jest ogromnym ryzykiem.

Zatem sprawdzajmy!


Program prac konserwatorskich


To dokument, który jest niezbędny przy jakiejkolwiek ingerencji w tkankę kamienicy i który musi wykonać osoba z uprawnieniami konserwatorskimi. Taki program zawiera wykaz zabiegów uporządkowanych chronologicznie, z podaniem celu oraz metod i materiałów zaproponowanych na podstawie wstępnych badań i prób oraz doświadczenia konserwatora.

Program prac konserwatorskich powinien być zaakceptowany komisyjnie. W ramach prac komisji konserwatorskiej swoje opinie wyrażają przedstawiciele inwestora, rzeczoznawcy do spraw ochrony i konserwacji zabytków, przedstawiciele służb konserwatorskich. Gdy inwestorem nie jest właściciel obiektu, należy tego ostatniego również zaprosić do udziału w posiedzeniach komisji konserwatorskich. Po pozytywnym protokolarnym zatwierdzeniu programu działań konserwatorskich i uzyskaniu wszelkich zezwoleń, można przystąpić do bezpośredniego realizowania prac przy obiekcie.

Konserwator Zabytków jest również zobowiązany do prowadzenia dziennika konserwatorskiego od pierwszej chwili kontaktu z obiektem, w którym zobowiązany jest umieścić rodzaj zabiegów ich kolejność, sposób wykonania, wykorzystane materiały oraz opis całego przebiegu prac łącznie z opiniami rzeczoznawców i ekspertów.


Urzędy i urzędnicy


To z nimi często kontaktujemy się osobiście lub przez pośredników, to urzędnicy udzielają nam szczegółowych odpowiedzi i pomagają w wyklarowaniu pełniejszego obrazu naszej potencjalnej inwestycji.

Wielu inwestorów zastanawia się czy urzędnicy nie odmówią im udzielenia informacji skoro jeszcze nie są właścicielami budynku i w praktyce nie mają do niego żadnych praw. Nie ma powodów do obaw - jeśli chcemy kupić mieszkanie w danej kamienicy, to mamy interes prawny, a to już jest podstawa do dostępu do informacji.

O czym musimy pamiętać udając się do urzędnika? 

  • postawmy jasno sformułowane pytania, aby mieć pewność co do udzielonej odpowiedzi. Niejasno lub zbyt ogólnie zadane pytanie może pozostawiać zbyt duże pole do interpretacji i rodzić późniejsze nieporozumienia i przykre konsekwencje prawno-finansowe. 
  • przygotujmy się do rozmowy, zgłębmy temat dzięki czemu będziemy mogli dopytać o więcej kwestii
  • pamiętajmy, że urzędnik, który udziela nam odpowiedzi, niekoniecznie będzie tym, który będzie rozpatrywał nasze wnioski i wydawał decyzję. 
  • pracownicy Wydziału Urbanistyki i Architektury są urzędnikami, a nie naszymi doradcami, dlatego odpowiedź na pytanie czy planowany zakup to dobra decyzja nie należy do ich obowiązków. Zatem najlepiej skupmy się na merytoryce.

Cierpliwości, cierpliwości

blank


Kolejna rzecz, którą musimy brać pod uwagę mając w planach konsultację z konserwatorem zabytków to…czas. Obserwowałam już na swojej zawodowej drodze wiele sytuacji, kiedy to inwestorzy mieli zaledwie kilka godzin (!) na podjęcie decyzji o zakupie wielomilionowej inwestycji. Z jednej strony bywa, że mamy do czynienia z naprawdę atrakcyjnymi okazjami i potrzeba szybkiej reakcji, z drugiej pośpiech – zwłaszcza w przypadku kamienic i mieszkań w kamienicach – może okazać się złym doradcą.

W sytuacji kiedy oferta kupna jest bardzo atrakcyjna i cieszy się dużym zainteresowaniem trzeba działać szybko, jednak gdy w grę wchodzi kamienica i tyle różnych zmiennych, że nie sposób dopełnić transakcji bez uprzedniej weryfikacji kwestii, o których pisałam wcześniej. Występując o opinię lub zapytanie do konserwatora musimy pamiętać, że to wszystko również zajmuje czas, a konserwator ma zazwyczaj 1-miesięczny termin na udzielenie odpowiedzi.

Obserwując rosnące w ostatnich latach zainteresowanie kamienicami i ich rewitalizacją widać, że że względu na kwestie kadrowe i liczbę prowadzonych spraw nawet ten miesięczny termin bywa mocno przekraczany i ciężko go dochować, przez co automatycznie przedłuża się okres podjęcia samej decyzji o zakupie nieruchomości.

Chcąc przyspieszyć pracę urzędnika i skrócić czas oczekiwania, można kierować wnioski o wydanie opinii dotyczące określonego zakresu prac oraz - tak jak wcześniej wspomniałam - dobrze jest to udokumentować np. zdjęciem, aby osoba która będzie taką opinię wydawała, dysponowała gotowym materiałem na podstawie, którego podejmie decyzję. 


Naczynia połączone


Co w sytuacji gdy:

  • mamy dwa mieszkania w kamienicy objętej nadzorem konserwatorskim
  •  pozostają one wolne od nadzoru konserwatorskiego 
  •  chcielibyśmy dokonać ich podziału i przykładowo wydzielić z nich 3 lub 4 mniejsze?

Na temat podziału mieszkań w kamienicy i wyznaczania nowego układu szerzej pisałam w poprzednim artykule, ale przypomnę jeszcze raz do znudzenia (ponieważ moje doświadczenie pokazuje, że naprawdę albo się o tym fakcie zapomina albo go lekceważy), że również i w tym przypadku na takie mieszkanie musimy spojrzeć poprzez pryzmat całej kamienicy! Mieszkanie to nie samotna wyspa i należy je traktować jako część większej całości. 


Prace prowadzące do rozdzielenia mieszkań na więcej lokali i tak będą się wiązały z pewnymi ogólnymi opracowaniami dotyczącymi np. ochrony przeciwpożarowej i konserwatorskiej budynku, zapewnienia windy czy przestrzeni na miejsca postojowe.

Dlatego, mimo że efekt będzie związany tylko z jednym mieszkaniem, będziemy musieli brać pod uwagę całość obiektu. W przypadku przebudowy, nowego podziału mieszkań znajdujących się w kamienicy mamy do czynienia z naprawdę dużym spektrum działań, które należy wykonać i rozpatrzyć. Z tego powodu z pewnością znacznie wygodniej przeprowadzać prace generalne na całej kamienicy niż na pojedynczym mieszkaniu uwzględniając wszelkie kwestie, łącznie z nadzorem Konserwatora Zabytków.

Nie znaczy to jednak, że nie jest to możliwe do wykonania, co niejednokrotnie udowodniła wielka determinacja i cierpliwość jaką wykazali się inwestorzy, z którymi do tej pory miałam przyjemność pracować. 



Zobacz także inne artykuły na podobny temat:

>