Licytacje komornicze – podstawowe informacje


Licytacja komornicza to jedna wielu z możliwości zakupu mieszkania pod inwestycję. Choć często ze względu na cenę stanowi wyjątkową okazję inwestorską, to czas potrzebny na pozyskanie nieruchomości tą drogą, skutecznie odstrasza wielu zainteresowanych. Zwłaszcza jeśli dochodzą do tego jeszcze lokatorzy, którzy nie zamierzają się stamtąd wyprowadzać.

  • Jak przejść przez cały proces licytacji komorniczej od początku do końca? 
  • Co się z nim wiąże?
  • Jak rozwiązać problem niewzruszonych lokatorów?


Zapraszam do lektury mojego artykułu.

Ten kto kiedykolwiek brał udział w licytacji komorniczej wie, jak wiele czasu i zaangażowania potrafi zabrać taki proces, w dodatku nie mamy gwarancji, że zakończy się on sukcesem. I chociaż z reguły nie ma faktycznego i prawnego uzasadnienia, aby takie procedury trwały latami, to jednak przeważnie zajmują one naprawdę sporo czasu.

Jak wyjaśnia Pani Ewa Tamara Szuber – Bednarz, ekspertka prawa dotyczącego nieruchomości w rozmowie, jaką z nią przeprowadziłam: „Już samo wydanie lokalu przez komornika może trwać pomiędzy 1,5 a 2,5 roku, dlatego trzeba dysponować niebywałą cierpliwością, zwłaszcza, że najczęściej są to z najróżniejszych względów nieruchomości problematyczne.” Pamiętajmy, że skuteczny zakup nieruchomości w tym trybie to już duży sukces, jednak aby uruchomić inwestycję trzeba jeszcze przeważnie skłonić dotychczasowych lokatorów do wyprowadzki, przeprowadzić remont, który jak wiemy zabiera mnóstwo czasu, a potem znaleźć nowych najemców.

Dlatego najważniejsza rzecz, w jaką w pierwszej kolejności powinny uzbroić się osoby zainteresowane nabyciem nieruchomości poprzez licytację jest cierpliwość. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej na temat remontów nieruchomości pod inwestycję oraz samego najmu, zachęcam do zapoznania się z artykułami (LINK, LINK, LINK), gdzie szczegółowo omawiam te tematy.


1. Spotkanie z komornikiem 


Powszechnie wiadomo, że przypadku licytacji komorniczej mamy szansę kupić nieruchomość w dobrej cenie (pamiętajmy jednak, że nie zawsze jest to regułą!), ale wcale nie oznacza to, że to mieszkanie będzie w zadowalającym nas stanie. Stanowczo odradzam kupowanie kota w worku, tylko dlatego, że mamy przekonanie o niskiej kwocie zakupu lub ponieważ w licytacji biorą udział również inni znajomi inwestorzy.

Zanim do niej przystąpimy, powinniśmy dokładnie zapoznać się z dokumentami dotyczącymi nieruchomości, ale również dokonać jej oględzin. W tym celu udajmy się do komornika z prośbą o więcej informacji i zaprezentowanie nieruchomości. Nawet jeśli urzędnik twierdzi, że nie pokazuje licytowanych obiektów, nie dajmy się zbyć, ponieważ ta czynność należy do jego obowiązków.

Możemy się również udać bezpośrednio do dłużnika z prośbą o pokazanie mieszkania, jednak z mojego doświadczenia wynika, że nie zawsze dłużnicy są chętni do współpracy. Ponadto, bezwzględnie powinniśmy domagać się od komornika dokumentów dotyczących licytowanego mieszkania czy posiadłości. Bywa, że komornik przekazuje takie informacje swoim asystentom czy pomocnikom, którzy nie mają pojęcia o danej nieruchomości lub nie są w bezpośrednim kontakcie ze sprawą i nie będą potrafili udzielić odpowiedzi na nasze pytania. Dlatego poważnie traktując swój interes domagajmy się rozmowy z komornikiem i wymagajmy od niego pełnej informacji, do której mamy prawo. 


2. Operat szacunkowy


W celu ochrony naszych własnych interesów poza dokumentami dotyczącymi nieruchomości, powinniśmy również zażądać od komornika i skrupulatnie przyjrzeć się operatowi szacunkowemu. To szczególny dokument mający moc urzędową, przygotowany przez rzeczoznawcę majątkowego. Z niego dowiemy się jaka jest wartość nieruchomości, określana na podstawie cen transakcyjnych, czyli rzeczywistych cen, po jakich nabyte zostały inne nieruchomości w tej okolicy.

Znajdziemy tam również informację na temat jej stanu, obciążeń, praw do lokalu oraz dane wierzyciela. Pamiętajmy, że operaty szacunkowe są przygotowywane na etapie wszczynania postępowania windykacyjnego, dlatego w przypadku długotrwałych procesów dane w nich zawarte mogą stracić na aktualności.

W wyjątkowych sytuacjach sąd może nakazać wykonanie uzupełniającej wyceny, ponieważ czas jej ważności jest ograniczony przepisami, natomiast warto mieć na uwadze, że taka wycena będzie dotyczyć wyłącznie wartości nieruchomości, natomiast w pozostałych aspektach operat mógł już stracić na aktualności, dlatego tak ważne jest dokładne obejrzenie nieruchomości i zweryfikowanie jej przed licytacją. 


3. Licytacja krok po kroku


Jak wygląda procedura zakupu mieszkania z licytacji komorniczej? 

Licytacje komornicze są licytacjami publicznymi, dlatego informacji o nich powinniśmy szukać na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej, w aktualnych ogłoszeniach sądowych – tu niezbędna jest osobista wizyta w sądzie, na stronie internetowej komornika lub w ogłoszeniach w formie papierowej na przykład w lokalnej gazecie, ponieważ komornik ma obowiązek publicznie poinformować o planowanej licytacji. 


Najpóźniej w dniu poprzedzającym licytację musimy dokonać wpłaty tzw. wadium czyli kwoty uprawniającej nas to przystąpienia do takiej publicznej sprzedaży. Dla pewności warto wcześniej skontaktować się z komornikiem i potwierdzić czy kwota została zaksięgowania, wadium zostało uznane i możemy bez przeszkód wziąć udział w procedurze. Po wygranej licytacji wadium wlicza się do kwoty przebicia, natomiast licytanci, którzy wpłacili taką rękojmię, a nie zdołali uzyskać przebicia, otrzymują wpłacone pieniądze. 


Przeważnie licytacje odbywają się w sądzie, sporadycznie w trybie gabinetowym w kancelarii komornika. W licytacji poza zainteresowanymi licytującymi bierze udział komornik, dłużnik lub jego pełnomocnik, ale może wziąć udział również publiczność. Dlatego jeśli jesteśmy ciekawi jak wygląda taka licytacja, polecam stawić się na niej jako obserwator, zanim zdecydujemy się na wystąpienie w roli licytującego po raz pierwszy. Możliwość obejrzenia na żywo jak przebiega taki proces, pozwoli zawczasu na spokojnie oswoić się z nową sytuacją.


Licytacja komornicza znacząco nie różni się od zwykłej licytacji – tutaj również chodzi o to, kto da więcej. Mamy cenę wywoławczą oraz ustaloną wcześniej kwotę postąpienia – czyli kwotę minimalną, o jaką musimy przebić ofertę innych licytujących, aby została przyjęta, np. 1000 złotych i więcej. Następnie, po zakończonej licytacji, sąd przepytuje osobę, która zaoferowała największą stawkę, z jakich środków zostanie sfinansowany zakup i informuje o powinności przekazania ich w ciągu 14 dni od momentu, gdy kupujący otrzyma wezwanie do zapłaty.

Jeśli planujesz sfinansować taki zakup kredytem, obejrzyj moją rozmowę video z Ewą Tamarą Szuber – Bednarz, prawniczką doskonale zorientowaną w przepisach prawa dotyczącego nieruchomości (LINK). W nagraniu podpowiadamy jak sprawnie tego dokonać, gdy mamy tak niewiele czasu. 


Wydawać by się mogło, że kiedy już dokonamy zapłaty, cały proces mamy już za sobą i pozostaje tylko odebrać klucze do naszej nieruchomości. Nic bardziej mylnego. Dopiero w tym momencie rozpoczynają się długotrwałe procedury sądowe, po których otrzymujemy postanowienie o przysądzeniu własności, z jakim, gdy już się uprawomocni, możemy wejść w posiadanie lokalu i zgłosić się do komornika po klucze. W tym momencie również pomocne okazać się mogą wskazówki co zrobić, kiedy nieruchomość w dalszym ciągu zamieszkuje dłużnik lub osoby trzecie. Jeśli potrzebujecie gotowych rozwiązań, znajdziecie je w jednym z artykułów na moim blogu. 


4. Większa liczba zadłużeń


Wielu inwestorów podchodząc do licytacji nie ma nawet świadomości, że istnieje duże prawdopodobieństwo, iż daną nieruchomością zajmuje się nawet kliku komorników, a nie tylko jeden.

Zatem jak to zweryfikować? Niestety w Polsce nie funkcjonuje coś takiego jak centralny rejestr zadłużenia, dlatego wszelkich innych możliwych zadłużeń powinniśmy szukać w księdze wieczystej. W momencie wszczęcia postępowania egzekucyjnego komornik wraz z wezwaniem do zapłaty wysyła ostrzeżenie do Sądu Wieczystoksięgowego z żądaniem wpisu o prowadzonej egzekucji. Dlatego tak ważne jest, abyśmy sprawdzili w księdze wieczystej czy na nieruchomości prowadzona jest egzekucja przez kilku komorników.

Obowiązuje bowiem zasada, że ten komornik, który prowadzi kolejną egzekucję ma obowiązek w terminie siedmiu dni przekazać całość dokumentów do komornika, który pierwszy podjął postępowanie. Jeśli komornik nie przekazuje tej dokumentacji i nie reaguje na pisemne wnioski o jej przekazanie, można złożyć wniosek-skargę do sądu właściwego, nadzorującego komorników na uchybienie podstawowym obowiązkom komornika. 


5. Zakup nieruchomości przed licytacją – plusy i minusy


Zadłużone mieszkanie możemy kupić za pośrednictwem licytacji komorniczej lub bezpośrednio od dłużnika. Jednakże dokonanie transakcji przed licytacją jest o tyle ryzykowne, że możemy w nieskończoność spłacać jego zobowiązania, nawet jeżeli dłużnik złoży oświadczenie, że nie posiada większej liczby długów. Natomiast w momencie, gdy kupujemy mieszkanie z licytacji, wówczas księga wieczysta jest czyszczona z urzędu i mamy gwarancję, że w stosunku do tej nieruchomości nic już nie ma prawa się wydarzyć.

Z punktu widzenia ostrożności procesowej, kiedy kupujemy nieruchomość zadłużoną, nie jesteśmy w stanie zapobiec temu, że może gdzieś już została właśnie wszczęta egzekucja. Tak więc sytuacja ma plusy i minusy, ponieważ z jednej strony proces pozyskania takiej nieruchomości jest długotrwały, ale z drugiej dostajemy czystą księgę wieczystą. Jeśli zaś zależy nam na czasie, musimy liczyć się ze sporym ryzykiem.

Ponadto, po uprawomocnieniu postanowienia o przysądzeniu własności, możemy zgodnie z prawem wnioskować do komornika o wprowadzenie w posiadanie, co jest szczególnie istotne w przypadku gdy w mieszkaniu w dalszym ciągu przebywają lokatorzy, którzy nie chcą opuścić lokalu. Wówczas wnioskujemy, aby komornik nas wprowadził w posiadanie czyli w asyście jego oraz policji otrzymujemy klucze do mieszkania i możemy już w pełni nim dysponować. 


Podsumowanie


Licytacja komornicza może być jednym ze sposobów na ograniczenie kosztów poniesionych na zakup nieruchomości, jednak warto mieć na uwadze wady i zalety takiego rozwiązania. Jeśli traktujemy daną nieruchomość jako inwestycję, oszacujmy zawczasu czy będzie dla nas opłacalna nawet jeśli cała procedura formalna znacząco rozciągnie się w czasie.

Ponadto, przemyślmy swoją gotowość do zmierzenia się z ewentualnymi trudnościami, które mogą nas napotkać przy eksmisji lokatorów. Nie jest to ani łatwy ani przyjemny dla żadnej ze stron proces. Bywa oczywiście, że eksmisje przebiegają sprawnie, jednak takie sytuacje zdecydowanie należą do mniejszości.

Przed podjęciem decyzji o przystąpieniu do licytacji komorniczej warto przeanalizować wszelkie za i przeciw, aby zyskać pewność, że atrakcyjna pod względem stanu, lokalizacji i ceny nieruchomość faktycznie jest warta naszych wieloletnich starań. 

>