Kredyt hipoteczny – co warto wiedzieć zanim go weźmiemy i jak najlepiej się do niego przygotować


Jedną z popularniejszych form finansowania zakupu nieruchomości, zarówno pod inwestycję, jak i na użytek własny czy wynajem, jest kredyt hipoteczny. Stanowi dobre rozwiązanie pozwalające na przeprowadzenie stosunkowo szybkiej transakcji bez konieczności posiadania całości kwoty zakupu. Co warto wiedzieć zanim zdecydujemy się na wzięcie kredytu hipotecznego? Jak przygotować się do tego procesu, aby sprawnie przejść wszystkie etapy od wyboru banku, aż do podpisania aktu notarialnego? Odpowiedzi na te pytania znajdziesz w poniższym poście, a jeśli chcesz się dowiedzieć więcej, obejrzyj ​video z naszym ekspertem – Panią Elżbietą Witecką, wieloletnim doradcą kredytowym - w którym dzieli się ona swoim bogatym doświadczeniem i wiedzą na temat uzyskiwania kredytów hipotecznych. 


ZDOLNOŚĆ KREDYTOWA I SYTUACJA FINANSOWA


Bardzo często decyzja o zakupie nieruchomości zapada spontanicznie – znajdujemy mieszkanie, które nam się podoba, a następnie kierujemy swoje kroki do banku i dopiero wówczas weryfikujemy zdolność kredytową. Taka ścieżka może skończyć się rozczarowaniem, gdy okazuje się, że nasza sytuacja finansowa nie pozwala na zakup wymarzonej nieruchomości, w której oczyma wyobraźni już zamieszkaliśmy. Chcąc uniknąć nieprzyjemnych rozczarowań, nerwów i zaoszczędzić czas, warto odwrócić tę kolejność i najpierw:

  1. Sprawdzić zdolność kredytową, która jest podstawą przy udzielaniu przez bank decyzji kredytowej, 
  2. Poznać swoje możliwości finansowe, a dopiero potem 
  3. Rozpocząć poszukiwania nieruchomości, która będzie do nich dopasowana. 


Analiza możliwości finansowych następuje m.in. w oparciu o rodzaj zatrudnienia kredytobiorcy – czy jest to umowa o pracę, zlecenie czy własna działalność gospodarcza. W przypadku umowy o dzieło i umowy zlecenie ważne jest, aby wykazać przed bankiem systematyczne i powtarzalne wpływy (najlepiej z tym samym zleceniodawcą) z ostatnich 12 miesięcy. Dobrze jeśli będą to regularne wpływy miesięczne, a nie np. raz na pół roku. Podobnie w przypadku działalności gospodarczej – banki wymagają, aby była ona prowadzona przez minimum 12 miesięcy. 


ŻRÓDŁA DOCHODÓW


Co ważne (!) jeśli nasze dochody pochodzą z różnych źródeł, warto wykazać je wszystkie. Niewiele osób zdaje sobie sprawę, że w ten sposób nie tylko sobie nie szkodzi, ale może wręcz wspomóc proces uzyskania kredytu. Kilka źródeł dochodu:

  • zwiększa nasze możliwości finansowe, 
  • wzmacnia naszą pozycję jako pewnego i wiarygodnego kredytobiorcy, który jeśli straci jedno źródło dochodów nie utraci płynności finansowej, co ma dla banku ogromne znaczenie. 

Pod względem organizacyjnym może to być kłopotliwe, ponieważ wówczas musimy zebrać odpowiednio większą liczbę dokumentów, ale w ostatecznym rozrachunku taki zabieg przyniesie nam wymierne korzyści. 


Innym źródłem dochodów często niedocenianym przez osoby ubiegające się o kredyt hipoteczny, a dającym dodatkową możliwość zwiększenia zdolności kredytowej i jak najbardziej akceptowalnym przez instytucje finansowe, jest najem nieruchomości. Przy zastrzeżeniu, że również trwa on minimum 12 miesięcy. Formą, którą preferują banki jest zryczałtowany podatek od najmu, jeśli bowiem rozliczenie następuje na zasadach ogólnych, to często koszty wykazywane są wysokie i dochód w stosunku do przychodu jest niewielki, przez co w ten sposób znacząco zawężają się możliwości wygenerowania większej zdolności kredytowej na lepszych warunkach. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o tym jak skutecznie i długoterminowo wynajmować nieruchomość, przejdź do video, jakie przygotowaliśmy na ten temat z naszym ekspertem, Panią Katarzyną Gregorek. 


KREDYT HIPOTECZNY W INNEJ WALUCIE – CZY TO MOŻLIWE?


Co z osobami, które chciałyby zakup mieszkania sfinansować kredytem hipotecznym, ale zarabiają w innej walucie lub mieszkają i pracują za granicą? Dobra wiadomość jest taka, że istnieje możliwość tego typu finansowania, przy czym regulacje polskiego rynku kredytowego pozwalają głównie na uzyskanie kredytu tylko w walucie, w której uzyskuje się dochód. Jeśli klient zarabia w euro, to kredyt może otrzymać w euro, jeśli w dolarach amerykańskich to w dolarach amerykańskich, wiec automatycznie liczba banków mogących udzielić nam takiego kredytu jest ograniczona. Jedyną sytuacją, w której klient nie uzyska z banku finansowania na zakup nieruchomości jest prowadzenie działalności gospodarczej za granicą. W tym wypadku bank nie weźmie pod uwagę przychodów takiego przedsiębiorcy. Jest to możliwe jedynie, kiedy taka osoba otrzymuje wynagrodzenie w oparciu w o umowę o pracę lub jest na kontrakcie. 


PRZEJRZYSTA SYTUACJA 


Przed ubieganiem się o kredyt warto zatem zadbać o:

  • dobry scoring, 
  • dobrą ocenę kredytową 
  • wyprostować i uregulować ewentualne zaszłości w Biurze Informacji Kredytowej, gdyż bank dokładnie sprawdza historię spłat wcześniejszych kredytów, limitów i kart kredytowych. 

Jeśli mieliśmy długie opóźnienia w spłatach, uzyskanie finansowania będzie trudniejsze, ale nie niemożliwe, ponieważ banki rozpatrują poszczególne sytuacje również bardzo indywidualnie. Jeśli nasza historia kredytowa jest „problematyczna”, warto zgłosić się do wyspecjalizowanej w tym zakresie kancelarii, która wyprostuje za nas tę sytuację. 


OFERTY BANKÓW I WARUNKI KREDYTÓW, SKŁADANIE WNIOSKU 


Mimo postępującej konsolidacji sektora bankowego w Polsce konsumenci wciąż mają w czym wybierać. Banki nieustannie poszerzają i modyfikują swoje oferty – jak zatem odnaleźć się w gąszczu kredytów? Na co zwrócić uwagę przy wyborze oferty? Na tym etapie warto rozważyć skorzystanie z usług eksperta. Korzyści z takiego rozwiązania jest wiele. 

blank


Doradcy kredytowi są na bieżąco z aktualnymi ofertami banków, znają na wylot procedury bankowe, listę niezbędnych dokumentów, a za swoje usługi nie pobierają żadnych opłat, ponieważ wynagrodzenie otrzymują bezpośrednio od banków. Ponadto, znając potrzeby klienta potrafią doradzić i dobrać odpowiednią dla niego ofertę. >>> Jeśli nie czujesz się pewnie w meandrach bankowych ofert i potrzebujesz wsparcia w procesie ubiegania się o kredyt lub po prostu zastanawiasz się czy takie rozwiązanie jest dla ciebie, zapraszam cię do przeczytania osobnego wpisu na temat współpracy z doradcą kredytowym przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny, jaki przygotowałam. Znajdziesz go tutaj. <<<


Po zapoznaniu się z ofertami banków naturalnie wybieramy te, które najbardziej odpowiadają naszym potrzebom. Pamiętajmy, że warto złożyć wnioski do kilku banków. Dlaczego? Przecież wymaga to dużo więcej wysiłku i przygotowania większej liczby dokumentów. To prawda, jednak w ten sposób zwiększamy swoje szanse na uzyskanie środków niezbędnych do sfinansowania naszej nieruchomości. Każdy bank posiada listę dokumentów standardowych, którą klient dołącza do wniosku kredytowego. Mimo to niekiedy analityk oceniający zdolność kredytową prosi o wyjaśnienie poszczególnych sytuacji życiowych lub innych związanych z daną nieruchomością np. w przypadku samowoli budowlanej odnoszącej się najczęściej do starych budynków. Przy płatności gotówką stanowi to mniejszy problem, niż przy kredytowaniu takiego zakupu przez bank, który wymaga wyjaśnienia, pełnej informacji i prawnego uregulowania wszelkich niejasnych kwestii. Warto mieć na uwadze, że dokumenty wymagane przez bank mają ważność 30 dni, więc należy je przygotować na bieżąco. 


ZADŁUŻENIE NIERUCHOMOŚCI


Przed złożeniem wniosku sprawdźmy również czy nieruchomość nie jest zadłużona. Nie tylko czy ma obciążoną hipotekę, ale także nieuregulowane opłaty eksploatacyjne, ponieważ bank udzieli kredytu dopiero po ich całkowitej spłacie. Jeżeli nieruchomość, która którą planujesz kupić ma obciążoną hipotekę, wówczas bank kredytując zakup może spłacić za ciebie pozostałe obciążenie poprzedniego zbywcy. W tej sytuacji sprzedający dostarcza zaświadczenie o wysokości salda pozostającego do spłaty. Dobrze, jeśli saldo jest niższe lub równe sumie wyciąganego kredytu, chyba że nabywca posiada duży wkład własny. (Jest to fragment wywiadu z naszym ekspertem ds. kredytów hipotecznych - Panią Elżbietą Witecką. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o finansowaniu nieruchomości kredytem hipotecznym, obejrzyj video, w którym mówi ona więcej na ten temat).


Często się zdarza, że inwestor chce kupić mieszkanie, które jest zadłużone, w takiej sytuacji warto skorzystać z opcji refinansowania zakupu przez bank, polegającej na refinansowaniu środków własnych, którymi spłacił zobowiązania wcześniejszego właściciela. Jeśli chcemy ubiegać się o refinansowanie poniesionych kosztów pamiętajmy, że:

  1. Musimy to zgłosić do banku w ciągu 12 miesięcy, po upływie tego czasu taka forma pomocy nie będzie już możliwa. 
  2. W przypadku tego rodzaju wsparcia bank weryfikuje zdolność kredytową tak samo jak przy udzielaniu kredytu hipotecznego. 
  3. Przeważnie refinansowanie odbywa się do 80% nakładu poniesionych kosztów, warto więc tak samo precyzyjnie się do tego przygotować oraz przemyśleć, czy to odpowiednie rozwiązanie dla nas. 


CZAS NA REMONT

blank


Kredyt hipoteczny to również popularny sposób na sfinansowanie remontu, modernizacji i zadatku wpłaconego na poczet zakupu nieruchomości (tę kwotę można zrefinansować, jednak nie we wszystkich bankach) do poziomu zachowania minimalnego wkładu własnego w danym banku. Szukając nieruchomości, w której zamierzamy przeprowadzić remont pamiętajmy, że wniosek o środki na remont składamy jednocześnie składając wniosek o kredyt. Jak to wygląda w praktyce? Pierwszym etapem jest wycena w oparciu o kosztorys nieruchomości i przyszłej wartości nieruchomości, która naturalnie będzie odpowiednio wyższa po zakończonym remoncie. W tym momencie wielu kupującym pojawia się myśl o przeznaczeniu sporych nakładów na remont i wyposażeniu nieruchomości w kosztowne sprzęty, detale i zabudowę, sądząc, że bank sfinansuje nasze kosztowne wizje, a cena nieruchomości znacząco wzrośnie. Zaraz zaraz…czyżbyśmy właśnie odkryliśmy sposób na idealną inwestycję?! Nie do końca, ponieważ tego typu finansowanie regulują niestety mocne obostrzenia dotyczące wartości rynkowej nieruchomości. Banki wymagają, abyśmy zmieścili się w realiach maksymalnej ceny rynkowej odpowiedniej dla danej lokalizacji. Ponadto, warto pamiętać, że nie wszystkie banki biorą pod uwagę stałe elementy zabudowy, jak garderoba czy kuchnia lub zamontowane sprzęty. Tego typu kosztorys może być przygotowany przez rzeczoznawcę majątkowego wynajętego przez klienta lub zatrudnionego przez bank. Są banki, które akceptują operaty wykonane przez zewnętrznego rzeczoznawcę, jeśli jednak zależy nam na pełniejszej kontroli nad tym procesem, zdecydowanie rekomenduję wybranie takich instytucji, które honorują kosztorys pochodzący od rzeczoznawcy z zewnątrz, ponieważ im więcej elementów działa na naszą korzyść tym lepiej.

KREDYT DOPASOWANY DO POTRZEB


Jest wiele zmiennych mających wpływ na wybór najlepszej dla nas oferty kredytowej. W zależności od tego, jakie mamy potrzeby, możliwości finansowe i plany w stosunku do danej nieruchomości, musimy indywidualnie wyznaczyć kryteria, jakimi będziemy się kierować przy wyborze banku. Niejednokrotnie sami nie jesteśmy w stanie prześwietlić procedur udzielania kredytów wszystkich banków, ponadto innych warunków kredytu będzie poszukiwał inwestor, a innych klient prywatny, dlatego jeśli mamy problem z określeniem tego, co dla nas ważne, warto oddać się w ręce doświadczonego doradcy, który dokona analizy naszych potrzeb i dopasuje najbardziej optymalną ofertę. 


Podsumowując, do kupna nieruchomości na kredyt hipoteczny warto się wcześniej przygotować i przeznaczyć czas na zadbanie o solidną sytuację finansową, dogranie formalności oraz przypilnowanie z pozoru drobnych kwestii, które mogą mieć wpływ na ostateczny efekt. 



PODSUMOWANIE


O czy pamiętać przygotowując się do wzięcia kredytu:

✓ nie zmieniaj pracy

✓ nie zaciągaj dodatkowych zobowiązań

✓ przygotuj oszczędności, zabezpiecz kapitał na koszty kredytowe, podatek od czynności cywilno-prawnych, notariusza itd.

✓ rozważ konsultację z doradcą kredytowym, aby odpowiednio przygotować się do kredytu

✓ jeśli prowadzisz własną działalność, spójrz na nią w taki sposób, w jaki spojrzy na nią bank i zadbaj o stabilność i regularność swoich przychodów i dochodów 



Tutaj znajdziesz linki do pozostałych artykułów na temat finansowania zakupu nieruchomości: 


Doradca kredytowy – dla kogo i czy warto skorzystać z jego usług?


Jak uzyskać kredyt hipoteczny dla nieruchomości pod inwestycję?


>