Koniec twoich problemów z najemcami – poznaj zalety najmu bezobsługowego


Wszyscy obiecywali, że będzie tak pięknie – wynajem mieszkania to bułka z masłem, mówili. Interes, przy którym nie trzeba się napracować, a pieniądze same co miesiąc pojawiają się na koncie. To idealny rodzaj inwestycji – pewny, na stabilnym rynku, świetny dla osób zajętych, które nie mają czasu śledzić wahań i notowań giełdowych. A już zwłaszcza jeśli nie inwestujemy swojej gotówki, tylko zaciągamy kredyt w banku – mieszkanie samo się spłaca, a my jeszcze na tym zarabiamy. To wszystko w dużej mierze jest prawdą. Jednak wizja dochodu pasywnego (o którym pisałam w innym artykule LINK) mocno się rozmywa pod ciężarem codziennych obowiązków związanych z najmem, kiedy to pojawiają się następujące wyzwania: 

  • trudności w znalezieniu lokatorów
  • wyegzekwowanie płatności 
  • zaległe opłaty
  • zaniedbanie mieszkania
  • kontakt ze spółdzielnią/wspólnotą
  • usterkami 
  • poważnymi awariami
  • częstymi telefonami w mniej lub bardziej błahych sprawach
  • narzekającymi sąsiadami

Nagle trawa staje się bardziej zielona po drugiej stronie płotu i okazuje się, że nie jest do końca tak jak sobie to wyobrażaliśmy.  


Na własną rękę


Co możemy zrobić we własnym zakresie, aby usprawnić nasze działania? Jak zabezpieczyć się przed sytuacjami, które możemy przewidzieć i tymi, które pojawiają się znienacka? Warto zacząć od przeformułowania swoich przekonań. Po pierwsze: nic nie dzieje się samo. Chcąc osobiście sprawować pieczę nad wynajmowanymi nieruchomościami musimy się bardziej zaangażować, poświęcić czas na przygotowanie procesów i schematów postępowania, które zabezpieczą naszą nieruchomość i pomogą nam zoptymalizować nasze działania w przyszłości. Warto zacząć od umowy. Łatwo, szybko i wygodnie jest skorzystać z gotowego, ściągniętego z internetu formularza dostępnego dla wszystkich. Z tym że dobrze wiemy, że jeśli coś jest dla wszystkich, to jest dla nikogo. Spersonalizuj swoją umowę, tak jak personalizujesz życzenia dla bliskiej osoby. W końcu to twoje mieszkanie, warto aby uwzględnić jego elementy charakterystyczne oraz TWOJE oczekiwania. Zależy Ci aby mieszkanie było w dobrym stanie? Nie bój się zamieścić zapisu o wymogu cotygodniowego sprzątania. Boisz się o hałasy i narzekających sąsiadów? Określ godziny aktywności i ciszy nocnej. Nie przejmuj się jeśli umowa będzie zawierała kilka stron. Dokładne opisanie warunków wynajmu w sytuacji problemowej lub konfliktu oszczędzi Ci stresu i niepotrzebnych zmartwień, ponieważ wszystko będzie określała umowa i jej zapisy, na które zgodził się najemca. Kolejną ważną kwestią jest ubezpieczenie, którego lepiej nie pozostawiać kwestii losu i wybrać solidną, rozbudowaną polisę we własnym zakresie, zaś zakup polisy OC przez lokatora ustanowić warunkiem wynajmu. Taka podwójna asekuracja daje nam pewność, że w przypadku poważnych awarii lub zniszczeń, będziemy mogli przywrócić mieszkanie do stanu pierwotnego. Warto też co jakiś czas, np.1 raz w miesiącu odwiedzać mieszkanie najlepiej w obecności najemców i skontrolować jego stan. Jeśli natomiast z jakichś powodów nie jest nam (lub im) to na rękę, dobrym sposobem jest zastosowanie protokołu zdawczo-odbiorczego, który porządkuje kwestię zdania mieszkania/pokoju w stanie, w jakim lokator go zastał. Więcej o tym rozwiązaniu pisałam w tym artykule. Jest to narzędzie, które w dużym stopniu ułatwia wyznaczenie zakresu naprawy zniszczeń lub wymiany zużytych/popsutych elementów. Dzięki niemu odświeżenie mieszkania przed kolejnym najmem nie stanowi problemu, ponieważ leży to po stronie wyprowadzających się lokatorów. 


Pomocna dłoń

blank


Jak widać zajmowanie się najmem w profesjonalny sposób potrafi zabrać mnóstwo czasu i energii, zwłaszcza jeśli mamy kilka mieszkań. Wówczas robi się z tego praca na pełen etat, w dodatku często po godzinach, ponieważ nierzadko sytuacja wymaga, abyśmy osobiście spotkali się z lokatorami po południu lub wieczorem. Jeśli brak czasu nie pozwala nam na dopilnowanie wynajmowanych nieruchomości na poziomie, na jakim nam zależy, warto rozważyć skorzystanie z usług profesjonalistów w tej dziedzinie. Eksperci najmu bezobsługowego zajmą się tym, na co my nie znajdujemy czasu, a w dodatku mając już spore doświadczenie w swojej dziedzinie, wdrażają wypracowane sposoby i procedury, aby cały proces przebiegał tak sprawnie, jak to możliwe bez niepotrzebnego angażowania właściciela nieruchomości. Przekazując im pełnomocnictwo możemy zlecić obsługę najmu obejmującą:

  • znalezienie najemców
  • prezentację nieruchomości i przedstawienie warunków wynajmu
  • negocjacje
  • przygotowanie i podpisanie umów
  • nadzór nad wynajmem i stały kontakt z lokatorami/ spółdzielnią / wspólnotą
  • pobór czynszu i opłat
  • kontrolę zużycia mediów
  • dokonywanie płatności
  • kontakt z ubezpieczycielem w przypadku usterki/awarii
  • znalezienie ekipy remontowej/fachowców oraz nadzorowanie przeprowadzanych prac naprawczych
  • rozliczenia miesięczne


To tylko część z zadań, jakie możemy powierzyć firmie zajmującej się najmem bezobsługowym. Jeśli natomiast dopiero planujesz zakup nieruchomości pod inwestycję, możesz przekazać jej pełnomocnictwo również w zakresie:

  • znalezienia mieszkania na wynajem o satysfakcjonującej rocznej stopie zwrotu
  • weryfikacji zdolności finansowej i kredytowaniu nieruchomości
  • przeprowadzeniu transakcji
  • remoncie, wykończeniu i wyposażeniu mieszkania
  • znalezieniu ekip remontowych, architekta i nadzoru prac podwykonawców

Wówczas cedujemy wszelkie obowiązki i prace związane z najmem na osobę lub podmiot, który zajmie się „od A do Z” wszelkimi formalnościami i dopilnowaniem całości inwestycji. To idealne rozwiązanie nie tylko dla osób, które nie mają czasu, ale również dla tych, którzy nie są biegli w tych czynnościach i działaniach, ale swój kapitał chcieliby zainwestować właśnie w rynku nieruchomości. 


100% zaufania i 0 zmartwień 


W przypadku najmu bezobsługowego to właściciel decyduje, o jakich faktach chce być informowany. Bywa, że inwestorzy kontaktują się raz do roku lub nawet rzadziej, a często po przekazaniu wszelkich pełnomocnictw okazuje się, że potrzebują nawet oglądać mieszkań, które de facto kupili i które dla nich „pracują”. Jest to wygodne zwłaszcza dla osób, które mieszkają w innym mieście lub za granicą, ponieważ nie muszą każdorazowo dojeżdżać, szukać, najemców i pokazywać mieszkania w najróżniejszych porach dnia czy szukać firmy remontowej, bo usterka wymaga szybkiej naprawy lub kontaktować się ze spółdzielnią i z innymi instytucjami. Oczywiście są dokładnie informowani o tym, co się dzieje, a kluczowe kwestie są omawiane i wysyłane do akceptacji, jednak z większością spraw nie mają styczności. Jest to po pierwsze znak naszych czasów - dzięki błyskawicznej komunikacji i profesjonalizacji rynku usług, taka forma współpracy już nikogo nie dziwi. Po drugie klienci godzą się na proponowane rozwiązania, ponieważ mają bardzo dużo zaufania i wiedzą, że ekspert dokona w ich imieniu możliwie najlepszego wyboru, aby inwestycja przyniosła jak największy zysk i była bezproblemowa w obsłudze. Coraz częściej również klienci zlecają obsługę i nie mają potrzeby sprawdzać mieszkania choćby przy zmianie lokatorów. Większość właścicieli nawet nie ma kluczy do swoich mieszkań, ponieważ nie planują ich odwiedzać. Niektórym klientom zależy po prostu, aby inwestycja w mieszkanie była bezobsługowa - niezależnie gdzie się znajduje. Jeśli jest bezobsługowa i zysk z inwestycji jest na satysfakcjonującym poziomie, to miasto czy kraj nie ma znaczenia. 


Czego oczy nie widzą 

blank


Można powiedzieć, że wynajem mieszkania jest bardzo demokratyczny. Inaczej mówiąc mamy do czynienia z najróżniejszymi lokatorami w najróżniejszym wieku, z najróżniejszym doświadczeniem, a co za tym idzie, musimy być gotowi na najróżniejsze sytuacje. Życzenie właścicieli, aby informować lub nie informować ich o kwestiach związanych z mieszkaniem to jedno, ale są również takie sytuacje, którymi szkoda zaprzątać głowy nawet najbardziej zaangażowanym właścicielom, mającym potrzebę bycia na bieżąco. Należą do nich telefony w środku nocy, bo ktoś zapomniał kluczy, bo współlokatorzy zjedli coś z lodówki bez pytania, bo zużyły się zawiasy w drzwiczkach kuchennych lub…przepaliła się żarówka. Tak, właśnie z takimi problemami potrafią dzwonić najemcy. Można by przypuszczać, że najczęściej zdarzają się one przy wynajmie mieszkania osobom młodym, które po raz pierwszy testują swoją samodzielność wyprowadzając się od rodziców. Jest to po części prawda, jednak moje doświadczenie pokazuje, że nie zawsze wiek ani staż wynajmu mają tu znaczenie i zaskoczenie może przyjść z każdej strony. Naturalnie, tego typu błahe i mniej błahe sytuacje w najmie bezobsługowym rozwiązywane są bez udziału właściciela. 



Inną sytuacją, którą również nie warto zaprzątać głowy właścicielom jest problem z terminowymi płatnościami. Dlaczego? Po pierwsze dlatego, że niczego to nie zmienia, a odpowiednie zapisy w umowie zabezpieczają nas przed taką sytuacją, ponieważ mamy poręczenie osoby trzeciej oraz pobraną kaucję w wysokości co najmniej jednego czynszu. Po drugie, najczęściej bywa tak, że kiedy po kilku dniach zdecydujemy się poinformować o takiej sytuacji właściciela, w tym samym czasie płatności zostają uregulowane. Po trzecie, dysponujemy szeregiem procedur, po których – rzecz jasna na różnych etapach – zwykle następuje pełna lub ratalna spłata. W nieruchomościach, którymi zarządza moja firma czynsz jest płacony do 10 dnia każdego miesiąca. “Nie ukrywam że daję lokatorom jakieś 2-3 dni zwłoki" – tłumaczy Katarzyna Gregorek, ekspert ds. wynajmu – Z tego względu, iż wiem że często osoby pracujące nie otrzymują wypłaty dokładnie do tego dnia. Niektórzy mają pensję dopiero 10-tego lub później na koncie, więc zdaję sobie sprawę, że nie każdy jest w stanie tę płatność do tego dnia uregulować. Jeżeli płatność dokonywana jest w ciągu 2-3 dni po terminie, to nie ma z tego tytułu żadnych finansowych obciążeń, ale jeżeli jest to już okres tygodnia lub dwóch opóźnienia to pobieramy dodatkową opłatę.” Wówczas wysyłany jest SMS lub następuje kontakt telefoniczny. W przypadku osób studiujących niekiedy potrzebny jest kontakt z rodzicem czy na pewno przelew został wykonany. Jeśli jest informacja, że kwota została wpłacona, to prosimy o przesłanie potwierdzenia przelewu, a następnie ewentualnie kontaktujemy się z bankiem próbując ustalić czy mamy do czynienia z jakimś błędem. Jeśli to nie skutkuje, wówczas mailowo wysyłana jest prośba o uregulowanie należności w ciągu najbliższych dni roboczych. W ostateczności sprawa jest przekazywana do prawnika lub dana osoba zostaje zgłoszona do Okręgowego Rejestru Długów jeśli już to duża należność, która nie została uregulowana. Ale jeszcze zanim do tego dojdzie wysyłane jest wezwanie z propozycją porozumienia, a nawet możliwością rozłożenia spłaty na raty. Staramy się wszystkimi środkami zmobilizować osoby do spłaty należności, w ostateczności jeśli interwencja nie odnosi skutku, dzwonimy do osoby, która poręczyła umowę z przypomnieniem, że w momencie kiedy dłużnik czyli osobą która zawarła umowę najmu jest niewypłacalny, to ta osoba będzie pociągnięta do odpowiedzialności z tego tytułu. Bardzo często – w przypadku osób studiujących – są to rodzice i czują się zmobilizowani do podjęcia działań oraz uregulowania należności. W dalszych krokach prawnych wysłałam pismo, które jest bardzo mobilizujące do zapłaty. Dzięki tym kilku sposobom zyskujemy obraz sytuacji i wiemy co robić - czy iść do sądu czy dalej próbować porozumieć się za pomocą miękkich sposobów. Tak więc, nie ma powodów do niepokoju – zawsze znajdzie się jakieś rozwiązanie.



Podsumowanie


Najem bezobsługowy to coraz popularniejsza forma inwestycji w nieruchomości. Z drugiej strony, podobnie jak zajmowanie się najmem nie jest dla wszystkich, tak i nie dla wszystkich jest najem bezobsługowy. Jeśli zastanawiasz się czy to rozwiązanie dla ciebie, zadaj sobie następujące pytania: 

  • Do jakiego stopnia chcę i potrzebuję sprawować kontrolę nad nieruchomością? 
  • Jakie sytuacje i obowiązki jestem w stanie na siebie przyjąć? 
  • Czy dysponuję wystarczającą ilością czasu, który mogę na taką działalność przeznaczyć? 

Polecam na spokojnie przeanalizować te kwestie i działać w zgodzie ze sobą. Sama na początku swojej przygody z najmem za punkt honoru przyjęłam sobie samodzielne doglądanie i dopilnowanie wszystkich kwestii związanych z moimi nieruchomościami, jednak mimo, że sprawiało mi to przyjemność, przytłoczona pracą i dodatkowymi obowiązkami byłam zmuszona zweryfikować swoje zamiary i przekazać kontrolę w ręce innych osób. Z dzisiejszej perspektywy, uważam że dokonałam trafnego wyboru, każdy jednak powinien indywidualnie ocenić swoją sytuacją i podjąć przemyślaną decyzję.


Tutaj znajdziesz linki do pozostałych artykułów na temat nieruchomości pod wynajem: 


Wynajem mieszkania – jak skutecznie znaleźć długoterminowego najemcę i jak z nim pracować? 


Finansowanie nieruchomości pod wynajem


Jak uzyskać kredyt hipoteczny dla nieruchomości pod inwestycję 



>