Kim jest inwestor kupujący miesznania na wynajem?

Mieszkania na wynajem - profil inwestora, idealne mieszkanie, finansowanie

Jaki jest najstabilniejszy rynek inwestycji na świecie? Oczywiście, że rynek nieruchomości! A zwłaszcza ten obejmujący wynajmowanie mieszkań. Obecnie jego popularność rośnie w potężnym tempie, a co za tym idzie, przyciąga coraz większą ilość inwestorów. Najpopularniejszym typem są osoby, które poszukują mieszkań na wynajem krótkoterminowy, a najważniejszym kryterium ich wyboru sposobu inwestowania najczęściej jest czysty zysk.

Aby uniknąć konfliktów na linii inwestor-pośrednik, warto poznać profil takiego klienta. Jak zorganizować z nim współpracę? Dlaczego nie chce oglądać zakupionych mieszkań? Dlaczego dla niektórych inwestorów najważniejszy jest prestiżowa lokalizacja? Na wszystkie te pytania znajdziesz odpowiedzi w dzisiejszym artykule.

Dlaczego wynajem mieszkań jest tak bezpieczną inwestycją?

Nieruchomości na wynajem są najbardziej odporne na wszelkie zmiany sytuacji gospodarczych, przykładowo w przeciwieństwie do tych przeznaczonych do celów komercyjnych. W przypadku kryzysów gospodarczych, kiedy wiele firm ma poważne problemy lub nawet bankrutuje, konieczne jest obniżanie stawek za wynajem. W ekstremalnych przypadkach mówimy tu o cięciach cen przez ponad połowę. Kiedy przychodzi kryzys, nawet długoletnie umowy najmu - teoretyczna gwarancja bezpieczeństwa - nie uchronią inwestora przed bankructwem, czego dowodem jest rok 2008 i krach ze Stanów Zjednoczonych. Mieszkań na wynajem nie dotyczy ten problem - stawki nie są trudne do utrzymania na stałym poziomie mimo kryzysów.

Dlaczego drastyczność kryzysu z USA nie ma racji bytu w Polsce? Zacznijmy od ciekawostki. Czy wiesz, że Polska to jeden z krajów, w których kredyty hipoteczne są najlepiej spłacane? Cyniczne powiedzenie „łączą nas nazwisko, dzieci i kredyt hipoteczny" nie wzięło się z powietrza. W Stanach Zjednoczonych sytuacja wygląda zgoła inaczej. Ludzie nie przywiązują się do miejsca zamieszkania. Kiedy nie chcą dłużej spłacać rat kredytu, pozwalają, aby bank przejął nieruchomość. Do 2008 roku amerykańscy bankierzy bardzo ochoczo. Ludzie byli zdolni do kupowania sobie kilku domów i mieszkań wyłącznie do celów konsumpcyjnych.

W Polsce ten proces zdecydowanie nie jest łatwy i przyjemny, o czym z pewnością doskonale wiesz. Konserwatywność polskiego systemu bankowego była jednym z czynników, które pozwoliły Polsce stać się zieloną wyspą na fali kryzysu. Duża część obywateli Polski nie może sobie pozwolić na taki zakup wielu nieruchomości na kredyt z prostej przyczyny. Komisja Nadzoru Finansowego trzyma rękę na pulsie i ma surową politykę w sprawach związanych z kredytami. W Polsce kluczowym czynnikiem jest zdolność kredytowa. Dlatego banki, w ramach ochrony swoich interesów, skrupulatnie badają zdolność kredytową każdego wnioskodawcy. Dopóki ta zdolność nie wystąpi, nie może być nawet mowy o kredycie.

blank

Profil inwestora

Do grupy poszukiwaczy mieszkań na wynajem należą, między innymi, inwestorzy, którzy chcą jedynie pasywnego dochodu. Z tego względu nie zgłębiają tajników rynku nieruchomości na własną rękę lub z pomocą kursów, tylko wybierają się prosto do pośredników. We wpisie skupię się tylko na tym typie i roli, jaką odgrywa wobec niego pośrednik nieruchomości ze względu na moje szerokie doświadczenie w tym zakresie. Na obecnym etapie mojej kariery zgłasza się do mnie tylu chętnych, że część klientów obsługuję z pomocą moich uczniów, którzy prowadzą drobniejsze wynajmy (oczywiście pod moim stałym nadzorem; zawsze trzymam rękę na pulsie, żeby zapewnić wysoki poziom usług).

Teraz chcę podzielić się moją wiedzą na ten temat właśnie z Tobą!

W tym przypadku rolą pośrednika jest wykonanie szeregu zadań niezbędnego do sfinalizowania wynajmu, od dobrania odpowiedniego rodzaju finansowania do wystroju wnętrz. Właśnie tym zajmuję się od kilku lat.

blank

Wiele z tych osób nawet nie ogląda zakupionych przez siebie mieszkań. Dlaczego? Inwestorzy szanują swój czas. Zależy im na pasywnym zarobku, chcą jedynie dobrego wykorzystania swojego kapitału, a nie zaangażowania w proces. Liczą na pełną obsługę przez biuro nieruchomości. Często ich jedynym wkładem pracy w inwestycję jest dwugodzinna rozmowa z konsultantem, w której czasie uzgadniają zasady współpracy i oczekiwania. Taki inwestor jest zadowolony, jeżeli na jego koncie co miesiąc pojawiają się wpłaty z tytułu najmu, a do rąk otrzymuje raport finansowy.

Specyfika pracy

Przy współpracy z takim klientem, na pośredniku ciąży największa odpowiedzialność. Inwestor oczekuje od niego przede wszystkim skuteczności. Musi liczyć się z podjęciem ryzyka wynikającego z totalnego oddelegowania zadania. Oddając cały proces w ręce pośrednika, niezbędne jest, aby dokładnie określił swoje potrzeby. Musi wiedzieć, co jest celem jej działań. Dla jednej osoby najważniejsza będzie 10% stopa zwrotu, a dla innej prestiżowa lokalizacja, która przyciągnie zamożniejszych najemców. Należy dokładnie określić kryteria przyszłej inwestycji, aby uniknąć późniejszych nieporozumień.

W tym celu przydatne będzie też stworzenie profilu idealnego najemcy. Jeżeli inwestor celuje w studentów, warto rozglądać się za mieszkaniami, które mają potencjał do przystosowania pod wynajem na pokoje.

Rodzina z dziećmi? Mieszkanie z 2-3 pokojami nada się idealnie. W analizie należy uwzględnić też piętro. Nieruchomości na wyższych kondygnacjach w budynku bez windy to kiepski pomysł, jeżeli inwestor celuje w seniorów lub pary z małymi dziećmi.

Za ile wynajmować? Możesz wykonać bardzo prosty test. Zamieść w serwisach ogłoszeniowych ofertę wynajmu mieszkania lub pokoju z parametrami identycznymi z tymi dotyczącymi lokum, które chciałbyś przeznaczyć na wynajem. Pamiętaj o dokładnym opisaniu oferty, zdjęciach, podaniu wszystkich podstawowych i dodatkowych kosztów itp. Prześlij ogłoszenie i czekaj na odzew. Jeżeli telefony pojawią się w ciągu tygodnia to znak, że Twój wybór jest strzałem w dziesiątkę. Z kolei w przypadku braku odzewu w tym przedziale czasu, zastosuj testy AB - spróbuj obniżyć cenę i obserwuj reakcję. Jak reagować na przychodzące telefony? Spokojnie, odbieraj i tłumacz, że ogłoszenie jest już nieaktualne. 

blank

Idealne mieszkanie na wynajem - jak je znaleźć?

Co kryje się pod przewijającym się na rynku nieruchomości hasłem „dobra lokalizacja"? Z punktu widzenia najemcy to mogą być okolice biurowców, w których pracuje, kampusu uniwersytetu lub po prostu przystanku autobusowego, który pozwoli na szybki dojazd do miejsca docelowego.

Z kolei kryterium inwestora to wysokość czynszu, jakiej może się spodziewać w danej okolicy.

Wybierając mieszkanie dla inwestora, nie zapominaj o kosztach stałych związanych z utrzymaniem. Najważniejszym z nich jest czynsz do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej.

Wystrzegaj się nieruchomości, które są ogrzewane prądem. Najemcy omijają je z daleka ze względu na wysokie koszty takiego rozwiązania.

Jeżeli chodzi o zasadę „kupuj mieszkania poniżej ceny rynkowej" wyznawaną przez większość specjalistów, mam do niej mieszane uczucia. Czasem lepszy zysk może wygenerować mieszkanie, które kupisz po cenie rynkowej.

Wypowiadam się szerzej na ten temat w artykule o podstawach przeprowadzania flippingu. [LINK]

Lepiej celować w rynek wtórny czy zwrócić się do dewelopera?

Osobiście preferuję nabywanie mieszkań na rynku wtórnym (ze względu na łatwiejszą adaptację do wymogów najmu; potencjał kamienic i wielkiej płyty wyjaśniam TUTAJ), ale przedstawię Ci zalety każdej z opcji.

Podstawową zaletą mieszkania od dewelopera jest jego nowość. Najprawdopodobniej przez długi czas nie sprawi Ci przykrej niespodzianki pod postacią awarii instalacji wszelkiej maści. Ponadto taka nieruchomość może mieć niższą cenę zakupu ze względu na to, że nie dotyczy jej podatek od czynności cywilnoprawnych, który stanowi 2% jej wartości.

Z kolei na rynku wtórnym masz okazję znaleźć mieszkanie, które może zapewnić amortyzację podatkową na poziomie 10% rocznie. Aby skorzystać z tej opcji, nieruchomość musi być w pełni własnością inwestora i użytkowana przez minimum ostatnie 60 miesięcy. Jeżeli mieszkanie okaże się w dobrym stanie, bez konieczności dokonywania generalnego remontu, czas przygotowania do wystawienia na wynajem będzie bardzo krótki.

blank

Gotówka czy kredyt - oto jest pytanie

Jakie możliwości finansowania zakupu nieruchomości ma inwestor? Skupię się na trzech podstawowych.

- zakup w całości za gotówkę - dla sprzedającego zapłata w gotówce może być argumentem do obniżenia ceny, plus nie występuje stresujące zobowiązania finansowego. Równocześnie wydłuża okres zwrotu inwestycji. Dodatkowo gotówka ogranicza zasoby finansowe inwestora.

- finansowanie 50% kapitałem własnym 50% kredytem - pozwala na zakup większej ilości nieruchomości. Przy odpowiedniej strategii, można uwolnić się od spłacania kredytu już po 10 latach. Niestety, w przypadku wzrostu WIBOR potrzebne będzie znalezienie dodatkowego źródła finansowania rat kredytu. Z tego względu dobrą praktyką jest budowanie poduszki finansowej.

- wzięcie kredytu (udział obowiązkowego kapitału własnego kształtuje się na poziomie 20%) - pieniądze z kredytu hipotecznego są najtańsze na rynku. W przypadku takiego finansowania należy wziąć kredyt na okres dłuższy niż 10 lat, aby zysk nie był na zbyt niskim poziome. Jako że odsetki od kredytu stanowią koszt, kredyt daje możliwość obniżenia podatku.

Podsumujmy

blank


  • rynek nieruchomości jest jednym z najstabilniejszych, jeśli chodzi o inwestowanie. Z tego względu cieszy się rosnącym zainteresowaniem ludzi spoza branży.
  • inwestor powierzający pośrednikowi nieruchomości przygotowanie i zarządzanie nieruchomością na wynajem oczekuje przede wszystkim skuteczności w realizacji jego celu inwestycyjnego. Całkowicie deleguje zarządzanie inwestycją.
  • przy współpracy z takim inwestorem najważniejszą sprawą jest ustalenie jego celu i wybranie nieruchomości, która zapewni jego realizację. Aby dokonać precyzyjnie tej analizy, trzeba zbadać profil potencjalnego najemcy
  • zanim podejmiesz decyzję o zakupie mieszkania pod wynajem, ustal, czy lokalizacja jest optymalna, jakie są stałe koszty utrzymania w danym budynku (czynsz do wspólnoty lub spółdzielni, koszty ogrzewania) oraz czy jest popyt na wynajem w ustalonej przez Ciebie cenie.
  • decyzja o tym, czy zakupisz nieruchomość od dewelopera, czy na rynku wtórnym powinna zależeć od analizy potencjalnego najemcy oraz rodzaju najmu, którego życzy sobie inwestor. Inne mieszkanie będzie dobre dla rodziny, a inne dla studentów.
  • obalam mit na temat kupowania mieszkania poniżej wartości rynkowej. Możliwe jest uzyskanie wyższej stopy zwrotu mimo wyższego kosztu zakupu nieruchomości.
  • istnieje wiele modeli finansowania zakupu mieszkania na wynajem. Finansowanie w całości za gotówkę może obniżyć cenę nieruchomości, a z kolei kredyt powoduje spadek wysokości podatków, Przed wyborem sposobu finansowania, inwestor powinien rozważyć wszystkie „za" i „przeciw", biorąc pod uwagę swoje potrzeby i oczekiwania co do inwestycji.
blank

"

Alicja Flicińska -ekspertka inwestowania w nieruchomości 


Jestem właścicielką biura "Personalne Centrum Nieruchomości" obsługującego inwestorów oraz profesjonalnego zarządzania najmem. Jestem również profesjonalnym, licencjonowanym pośrednikiem nieruchomości.


W swojej karierze obsłużyłam transakcje na rynku nieruchomości na ponad 400 milionów złotych.


Na mojej platformie pokażę Ci dokładnie te same techniki, których używam na co dzień, które pozwalają mi i moim klientem osiągać ponad przeciętne zyski.


Zapraszam Cię do skorzystania z przygotowanych przez mnie blogów, zaawansowanych szkoleń na żywo, konsultacji lub do bezpośredniej współpracy inwestycyjnej.

>