Kamienice – inwestowanie dla zaawansowanych


Nie ulega wątpliwości, że w ostatnim czasie kamienice stały się modne. Dzięki rosnącej popularności kamienic wśród inwestorów śródmiejskie dzielnice na nowo zaczynają tętnić życiem. Jak grzyby po deszczu wkoło pojawiają się oryginalne kawiarnie i lokale usługowe – zrewitalizowane kamienice przyciągają zarówno kancelarie prawne, jak i biura cooworkingowe dla freenacerów. In plus zmienia się linia estetyczna okolicznej tkanki miejskiej. Stylowe przestrzenie urządzone w sposób luksusowy, przyciągają lokatorów premium, ceniących sobie wysoki standard, komfort i prywatność. Z kolei duże powierzchnie i dobra lokalizacja, w jakich przeważnie znajdują się kamienice, to idealne cechy mieszkania dla studentów prowadzących aktywne życie towarzyskie.


Co sprawia, że inwestorzy tak chętnie przeznaczają niemałe pieniądze i swój cenny czas inwestując kamienice?


  • Przestronne wnętrza z klimatem
  • Świetna lokalizacja 
  • Olbrzymie możliwości adaptacyjne 


Biorąc na warsztat tego typu obiekty, dobrze posiadać już jakieś doświadczenie w inwestowaniu w nieruchomości. Najlepiej zacząć od pojedynczych mieszkań w starym lub nowoczesnym budownictwie, stopniowo skupiając się na większych lokalach w kamienicach, by - kiedy dojdziemy do wprawy - rozważać zakup całych budynków. Dlaczego powszechnie zaleca się właśnie taką ścieżkę rozwoju inwestora? Ponieważ kamienica to zupełnie inny rodzaj projektu wymagający innego podejścia niż klasyczne „M” w wielkiej płycie. Tu wszystko dzieje się w skali makro i ze znacznie większym udziałem ryzyka, dlatego dobrze dysponować konkretnym doświadczeniem. Jeśli chcesz wiedzieć czym charakteryzuje się inwestowanie w kamienice, co może nas czekać po drodze w realizacji tak dużego projektu oraz jak wypracować sobie renomę na rynku i zaufanie przyszłych klientów, zapraszam do lektury!


Duże szanse – duże ryzyko


Praca z kamienicami w porównaniu do mieszkań w wielkiej płycie niesie za sobą zupełnie inne wyzwania inwestorskie. Od tej pory zasady gry mocno się zmieniają. Duży obiekt, zaawansowane plany rozbudowy, przebudowy, nadbudowy, podział przestrzeni mieszkalnej na nowo, zarządzanie ogromnym budżetem, stosowanie się do ściśle sprecyzowanych wymogów, duża liczba zezwoleń, decyzji, dokumentów i projektów zdecydowanie wymaga zaangażowania więcej niż jednej osoby. Mając świadomość, że już nawet na etapie standardowego „M” zachodzi potrzeba korzystania z porad fachowców, tym bardziej musimy oprzeć się na współpracy z profesjonalistami w przypadku takich obiektów. Jak radzi architekt zajmujący się na co dzień remontami i przebudowami kamienic, Pan Paweł Andrysiak, z takich porad powinniśmy skorzystać już na samym początku jeszcze przed zakupem nieruchomości w trosce o bezpieczeństwo zarówno projektantów, jak i samych inwestorów:


 „Każdy ze specjalistów, z którymi się konsultujemy ma tyle cennych informacji do przekazania, że już na wstępnym etapie oceny budynku przed zakupem możemy oszacować nasze szanse inwestycyjne. Ten proces zajmuje sporo czasu i jest tego naprawdę dużo, ale nie wolno iść na skróty, ponieważ mogą okazać się one niewiarygodnie drogie i bolesne.” 


Chcesz poznać więcej wskazówek i porad naszego eksperta? Obejrzyj video-rozmowę, jaką z nim przeprowadziłam nt. remontów kamienic, poszczególnych etapów, procedur i wymogów jakie się z nimi wiążą​ (LINK).


Indywidualna weryfikacja


Każda kamienica jest specyficzna i rzadko można znaleźć identyczny przypadek, jednak przeważnie każdy budynek ze względu na niepowtarzalne warunki powinien podlegać indywidualnej weryfikacji. Co może pójść nie tak? Przykładowo, z zewnątrz budynek wygląda obiecująco i na pierwszy rzut oka nie możemy się do niczego przyczepić, jednak ocena geotechniczna nie pozostawia na nim suchej nitki ponieważ jego fundamenty nie pozwalają na przeprowadzenie planowanej modernizacji. Inny przykład - po dogłębnej analizie technicznej wszystko było w porządku i dokonaliśmy zakupu kamienicy, która jak się później okazało widnieje w Gminnym Rejestrze Zabytków. Mimo że nie nakłada to na właściciela obowiązków związanych np. z konserwacją zabytku (ale też nie pozwala na staranie się o środki publiczne na ten cel) to z punktu widzenia możliwości przebudowy lub rozbudowy obiektu, wprowadza niemal identyczne ograniczenia jak status zabytku nadzorowany przez konserwatora. Warto zatem od samego początku sprawdzać nieruchomość z każdej możliwej strony i zdobyć wiedzę na jej temat, aby uniknąć późniejszych rozczarowań i utraty zainwestowanych środków.


Współpraca ze specjalistami


Mamy upatrzoną kamienicę, uznajemy że spełnia nasze warunki inwestycyjne, zatem do kogo w pierwszej kolejności powinniśmy się zgłosić chcąc ją zweryfikować? Warto zacząć od sprawdzenia czy obiekt jest pod nadzorem konserwatora zabytków i czy plan zagospodarowania przestrzennego obejmuje daną nieruchomość. Dobrze, aby spojrzała na niego osoba zaznajomiona z rozszyfrowywaniem takiego dokumentu, najlepiej architekt, który od razu ustali, jakie są możliwości adaptacyjne obiektu. Drugim specjalistą, do którego powinniśmy się zgłosić jest geotechnik, który przeprowadza badania geotechniczne, ponieważ zanim zaczniemy myśleć o zakupie, nie mówiąc już o planowaniu i dokonywaniu metamorfozy budynku, warto wiedzieć, na jakim gruncie jest postawiony. To, że aktualnie stoi, wcale nie świadczy o tym, że jeżeli zaczniemy go przerabiać będzie stał nadal. Często pomijanym elementem jest również stan przeciwpożarowy budynku, który jest absolutnie niezbędny do zweryfikowania z rzeczoznawcą ds. ochrony przeciwpożarowej. Dopiero po skontrolowaniu tych elementów i otrzymaniu zielonego światła, możemy poważnie myśleć o zainwestowaniu w dany obiekt, a następnie zabrać się za projektowanie i dalsze prace renowacyjne. 


Przekaż pełnomocnictwo


Ponieważ pracownie architektoniczne w zasięgu ręki mają fachowców dokonujących tego typu weryfikacji i pracują z nimi na co dzień, dobrym pomysłem jest zgłoszenie się do takiej pracowni już na samym początku. Wówczas mamy szansę na szybsze przejście przez wszystkie etapy weryfikacji i ewentualny start dalszej pracy nad kamienicą, a udzielone pełnomocnictwo sprawia, że nie musimy samodzielnie ubiegać się o większość pozwoleń i formalności. W dużym stopniu wpływa to na płynne rozpoczęcie działań, ponieważ pracownie mają swoje sprawdzone procedury i dokładnie znają kolejność wykonywania zadań przy tak dużych inwestycjach. Dzięki czemu dokumenty są dokładnie przygotowane i przesłane na czas do odpowiednich instytucji, aby jak najszybciej uruchomić dalsze procesy. Pewne dokumenty jednak – już jako właściciel budynku – warto złożyć samemu, np. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Pamiętajmy, że wypełnione w niewłaściwy sposób dokumenty potrafią mocno przedłużyć okres uzyskania urzędowej decyzji, a tym samym start naszych działań renowacyjnych. 


Dobry plan

Już na wczesnym etapie określając charakter danej inwestycji w kamienicy trzeba mieć na nią konkretny plan. W 99 proc. przypadków inwestorom przeważnie zależy na wydobyciu maksymalnego potencjału, jaki drzemie w budynku, dlatego planując jego rozbudowę, przebudowę lub nadbudowę, nowy podział przestrzeni i układ pomieszczeń, dążą do uzyskania jak największej powierzchni użytkowo-mieszkalnej, którą mogą sprzedać lub wynająć. Sprawdzając możliwości adaptacyjne budynku musimy określić grupę docelową, do której skierujemy swoją ofertę, a następnie dokonać kalkulacji wydatków planowanych na remont i prognozowanych zysków ze sprzedaży lub wynajmu. W zależności tego czy naszymi klientami będą studenci, biznesmeni, rodziny z dziećmi, przedsiębiorcy potrzebujący siedziby firmy czy też osoby zamożne poszukujące prestiżowego lokum, powinniśmy uwzględnić ich ewentualne wymagania i dopasować do nich naszą ofertę. 


Remont przez duże „R”


Kolejnym nieodzownym etapem naszej inwestycji, jest remont. Rewitalizacja kamienicy to długotrwały proces, do którego potrzebujemy doświadczonych fachowców i wielu wykonawców. Począwszy od wymiany instalacji, podpięcia mediów, prac konstrukcyjno-budowalnych, wykończeniowych, wymiany zadaszenia, okien, naprawy elewacji, ewentualnej instalacji windy… Lista elementów, którymi trzeba się zająć zarówno przed uzyskaniem zezwolenia na budowę, które przeważnie jest w przypadku takich prac wymagane, jak i już po jego uzyskaniu jest naprawdę długa, dlatego powinniśmy się dobrze przygotować i uzbroić w cierpliwość. Naturalnie, przy tak dużych obiektach i tylu zmiennych, nierzadko się zdarzają przesunięcia w harmonogramie prac, warto jednak pilnować, aby remont kamienicy nie został nadmiernie rozciągnięty w czasie. Zdaniem architekta Pana Pawła Andrysiaka, osobą, która jest niezbędna podczas takich prac i która nie dopuści do takiej sytuacji, jest inspektor nadzoru budowlanego. Inwestorzy często dysponują całym sztabem ludzi, wykonawców, fachowców i ekip, przez co w ostatecznym rozrachunku rezygnują z zatrudnienia kolejnego specjalisty ze względu na koszty. W tym wypadku jednak ta dodatkowa pozycja w budżecie może przynieść więcej oszczędności, uchronić przed nieplanowanymi wydatkami lub poważną stratą. Inspektor nadzoru budowlanego pełni niejako rolę rzecznika inwestora oraz posiada odpowiednie kompetencje i uprawnienia, które pozwalają mu na ingerencję w pracę kierowników budowy oraz wykonawców. Może on dopuszczać proponowane przez nich rozwiązania lub je negować - najogólniej mówiąc, to osoba, która dba o interesy inwestora i ze zdaniem której liczą się wszyscy, dlatego myśląc poważnie o inwestycji powinniśmy rozważyć jej zatrudnienie. Więcej o remoncie w kamienicy oraz o tym jak krok po kroku go przeprowadzić, znajdziesz w tym artykule.


Inwestycja w markę


Bez względu na rozmiary inwestycji i jej charakter, zawsze powinniśmy dbać o komfort osób, które będą z niej korzystały i zapewnić im godny standard, zwłaszcza jeśli projektujemy lokale mieszkalne. W dłuższej perspektywie nie zawsze wydzielenie możliwie jak największej liczby mieszkań jest najbardziej opłacalne. Niezależnie od tego czy wynajmujemy mieszkania czy planujemy je sprzedać, przestrzeń jaką oddajemy do użytku stanowi naszą wizytówkę. Zatem jeśli chcemy stopniowo budować swoją markę i renomę na rynku, dużo lepszym rozwiązaniem jest zapewnienie komfortowych warunków mieszkaniowych i przyjaznej przestrzeni, w której użytkownicy z łatwością poczują się dobrze. Bywa, że dzięki dołożeniu do inwestycji kilkudziesięciu tysięcy złotych, zatrudnieniu lepszych projektantów, wykonawców trzymających określony standard i wyznaczeniu kilku lokali mniej, mamy nawet większą szansę na ponadprzeciętny zysk, niż kiedy stawiamy wyłącznie na ilość. Oto mit, z którym od dawna staram się walczyć: 


„Dobrze wyglądające i solidnie opracowane mieszkania nie zawsze muszą generować straty dla inwestora.”


Po pierwsze, można je drożej sprzedać, a po drugie, trzymając się pewnego poziomu realizacji, dbamy o naszą renomę i inwestujemy w wizerunek, z jakim się zetkną się nasi potencjalni przyszli klienci, a zatem nasz kapitał rośnie. Idealnie jeśli podczas całego procesu zdołamy dobrać wykonawców dbających o dobry standard – wówczas z pewnością znajdą się nabywcy lub najemcy, którzy docenią jakość jaką zapewniamy i nasz finalny produkt spotka się z ich zainteresowaniem.  




Inwestowanie w kamienice to rozległy, intensywny i rozłożony w czasie proces wymagający nie tylko dużych nakładów finansowych, ale też wprawnego działania, precyzji i uwagi. Jeśli czujesz że nadszedł właściwy moment i chcesz zmierzyć się z takim wyzwaniem, mocno ci kibicuję! Natomiast jeśli przeraża cię ogrom prac i zadań, z którymi mamy do czynienia w przypadku kamienic – spokojnie, daj sobie czas na nabranie doświadczenia i oswojenia się z tym tematem. A jeśli potrzebujesz uzupełnić swoją wiedzę inwestorską lub ją pogłębić, zapraszam do mojego kursu „Sekrety Inwestora”. Znajdziesz w nim mnóstwo praktycznej wiedzy, gotowe rozwiązania oraz bezcenne know-how ekspertów, dzięki którym nabierzesz pewności w działaniu i osiągniesz ponadprzeciętne zyski ze swoich inwestycji (LINK).



Zobacz także inne artykuły na podobny temat:


3 największe koszmary remontowe - jak ich uniknąć? 


Dobra ekipa remontowa – jak ją znaleźć i z sukcesem z nią pracować? 


Remont w kamienicy krok po kroku. 

>