Finansowanie nieruchomości pod inwestycję/najem


Zakup nieruchomości pod wynajem to jedna z najpopularniejszych form inwestycji kapitału z której korzystają zarówno inwestorzy, jak i osoby prywatne. Jak pisałam już w innym artykule na ten temat rynek nieruchomości to najstabilniejszy i najbardziej odporny na wszelkie zmiany sytuacji gospodarczych rynek na świecie. Cieszy się ogromnym zainteresowaniem również w Polsce. Ten post poświęciłam kwestii finansowania takiej inwestycji kredytem hipotecznym. Przedstawimy jego zalety, podpowiemy jak inwestor może się do tej procedury przygotować, na jakie kwestie zwracać uwagę i jakie sytuacje mogą go czekać po drodze. 


KREDYT CZY GOTÓWKA?


Planowanie zakupu nieruchomości pod wynajem warto rozpocząć od przeanalizowania swoich możliwości finansowych, dalszych planów inwestycyjnych i potrzeb względem lokalu. Zakup mieszkania za gotówkę z pewnością zwiększy atrakcyjność naszej oferty kupna w oczach sprzedającego i może pozytywnie wpłynąć na wybór naszej oferty, jednak w takim przypadku na zwrot kapitału będziemy musieli dłużej poczekać. Natomiast kredytując taki zakup w banku nie tylko robimy to niskim nakładem środków (bank wymaga od nas jedynie 10% wkładu własnego), ale również odsetki naliczane od kredytu będą stanowiły stały koszt obniżający nasz podatek. Inwestorzy decydujący się na kredytowanie nieruchomości pod wynajem krótko lub długoterminowy naturalnie chcą zachować finansowy bufor bezpieczeństwa, który pozwoli im na dochód pasywny po spłacie raty kredytu. Tutaj wypadkową, którą należy wziąć pod uwagę są ceny najmu. Na szczęście od kilku lat te ceny rosną, co przy w miarę stałym oprocentowaniu, jakie mamy, pozwala uzyskać taki bufor i daje finansowe bezpieczeństwo, zwłaszcza jeśli kredyt zaciągniemy na 30 lat, przez co comiesięczna rata jest stosunkowo niska. Ponadto, pamiętajmy, że im wyższa rata czyli krótszy okres kredytowania, tym nasza zdolność kredytowa w przyszłości maleje. Warto wziąć to pod uwagę, jeśli planujemy przy udziale banku finansować kolejne transakcje. 


KREDYT NA CELE INWESTYCYJNE CZY POD HIPOTEKĘ?


Inwestor, który profesjonalnie inwestuje i prowadzi działalność gospodarczą związaną z zakupem i wynajmem nieruchomości może uzyskać od banku środki na cele inwestycyjne. Różnica między taką formą finansowania a kredytem hipotecznym, to okres wydawania środków. Wówczas rata będzie na wyższym poziomie, kredyt ma wyższe oprocentowanie i jest udzielany maksymalnie na okres około 15 lat. Nie każdy bank udziela takiego kredytu - aby z niego skorzystać trzeba wykazać estymację I biznesplan, które przedstawią czy dochód z najmu pozwoli na spłatę raty. Natomiast kredyt hipoteczny w Polsce służy głównie do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych i dlatego jest niżej oprocentowany. W przypadku takiego finansowania należy wziąć kredyt na okres dłuższy niż 10 lat, aby zysk nie był na zbyt niskim poziome. Wielu inwestorów bierze pod uwagę, że sytuacja za kilka bądź kilkanaście lat może się zmienić, a raty kredytów za sprawą WIBOR mogą pójść w górę, mimo wszystko nadal decydują się oni na kredyt pod hipotekę. Wyjściem z sytuacji zawsze może być sprzedaż mieszkania, jeśli okaże się, że rata kredytu jest zbyt wysoka i nie radzimy sobie ze spłatą przy wyższym oprocentowaniu. W udzielonym nam wywiadzie ​ Pani Elżbieta Witecka, ekspert ds. kredytów, tłumaczy że coraz częściej mówi się o zastąpieniu stawki WIBOR innym wskaźnikiem przy kredytach hipotecznych. Obecnie, w umowach kredytowych wiele banków zawiera taką informację. Co więcej, na banki i doradców kredytowych nałożony jest wymóg przedstawienia klientowi symulacji prezentującej, jak może kształtować się poziom raty po zmianie oprocentowania na wyższe. Zachęcamy, aby przed podjęciem decyzji rozważyć wszystkie za i przeciw oraz dobrze przemyśleć wybór produktu bankowego, jakim sfinansujemy naszą nieruchomość. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o kredytach hipotecznych przeczytaj obszerny artykuł,\ jaki przygotowaliśmy na ten temat.


KREDYT W INNEJ WALUCIE


Często zdarzają się inwestorzy, którzy mieszkają i pracują za granicą, ale chcieliby kupić mieszkanie w Polce. Jeśli zarabiają w innej walucie, możliwości uzyskania kredytu ograniczają się do kilku banków, albowiem regulacje polskiego rynku kredytowego pozwalają głównie na uzyskanie kredytu tylko w walucie, w której uzyskuje się dochód. Dlatego jeśli kredytobiorca zarabia w euro, może otrzymać kredyt w euro, jeśli w dolarach amerykańskich to w dolarach amerykańskich, wiec automatycznie liczba banków mogących udzielić nam takiego kredytu znacznie się kurczy. Natomiast dla osób prowadzących działalność gospodarczą za granicą mam złą wiadomość: bank nie weźmie pod uwagę przychodów takiego przedsiębiorcy i nie udzieli kredytu hipotecznego niezależnie od tego jak dobra jest jego kondycja finansowa. Jest to możliwe jedynie w sytuacji, gdy ubiegający się o kredyt klient pracuje na umowę zlecenie lub jest na kontrakcie. Stanowisko banków wobec prowadzących firmy poza Polską, jest jednoznaczne: jeśli firma nie płaci podatków w kraju, nie ma szans na zaciągnięcie takiego zobowiązania. 


REMONT NIERUCHOMOŚCI NA KREDYT

blank


Kredytem hipotecznym możemy sfinansować różne cele. Oprócz zakupu nieruchomości, środki z banku możemy przeznaczyć na refinansowanie poniesionych dotychczas kosztów czyli wyłożone na zakup bądź zadatkowanie zakupu środki własne, a także modernizację i remont. Jeśli zamierzamy zainwestować w mieszkanie, które planujemy wyremontować musimy odpowiednio wcześniej przygotować kosztorys planowanych prac remontowych, a także zatrudnić rzeczoznawcę majątkowego, który przeprowadzi operat – dokument niezbędny do przedłożenia w banku przy ubieganiu się o takie środki. Musimy być przygotowani na to, że nie wszystkie banki zaakceptują nasze propozycje i nie zgodzą się na kredytowanie np. sprzętów, zabudowy stałej czy kosztownych elementów wyposażenia. W tym momencie warto przemyśleć skorzystanie z usług doradcy bankowego, który pomoże nam:

  • wybrać ofertę bankową najbardziej zbliżoną do naszych potrzeb inwestycyjnych,
  • skompletować niezbędne dokumenty, wyjaśnić przed bankiem problematyczne kwestie
  • skontaktuje ze sprawdzonym specjalistą, który przygotuje operat do banku.


Jeśli zastanawiasz się czy współpraca z doradcą kredytowym jest dla ciebie, przeczytaj artykuł na temat korzystania z usług takiego eksperta, w którym wyjaśniamy na czym polega jego praca, jak może pomóc inwestorowi w uzyskaniu kredytu na dobrych warunkach oraz przedstawiamy korzyści płynące z takiego rozwiązania.


A GDYBY TAK ODDAĆ W RĘCE PROFESJONALISTÓW?

blank


Natomiast, jeśli sama myśl o liczbie niezbędnych dokumentów, procedur i formalności związanych z kupnem, remontem, kosztorysem, biznesplanem, operatem, zadłużeniami czy regulacją kwestii prawnych, jakimi obciążona jest nieruchomość, jawi ci się przerażająco, warto bez wahania skorzystać z usług firmy, która zdejmie z nas te wszystkie obowiązki. Firmy takie jak moja zajmują się kompleksowym procesem inwestycji pod wynajem. Począwszy od znalezienia najlepszej oferty zakupu pod inwestycję (nie każde mieszkanie z pięknym widokiem lub najniższą ceną przyniesie zysk właścicielowi), przez jej finansowanie, kontakt ze specjalistami, prawnikami, remont, współpracę z architektem, ekipami remontowymi, wyposażenie, aż po znalezienie najemców i pełne bezobsługowe zarządzanie najmem mieszkania, aby na siebie zarabiało. Jest to idealne rozwiązanie dla osób:

  • chcących oszczędzić czas na doglądanie nieruchomości, kontakt z najemcami, wspólnotą, spółdzielnią, bankiem, ubezpieczycielami, sąsiadami, administracją itd.,
  • mieszkających w innym mieście lub za granicą, które fizycznie nie mogą być na miejscu i doglądać wszystkiego samodzielnie
  • ceniących sobie spokój 
  • traktujących wynajem jako rodzaj inwestycji, która ma przynosić dochód

Jeśli myślisz o zakupie mieszkania na wynajem i chcesz zdjąć z siebie te wszystkie mało przyjemne obowiązki, jakie wymieniłam wyżej, zapoznaj się z video, w którym wraz z moim ekspertem ds. wynajmu, Katarzyną Gregorek, omawiamy szczegółowo taką współpracę, rozwiewamy wszelkie wątpliwości i odpowiadamy na najczęściej zadawane pytania inwestorów. 


PODSUMOWANIE:


  • zakup mieszkania na wynajem to bezpieczna inwestycja, ponieważ rynek nieruchomości jest stabilny
  • w przypadku nieprzewidzianych sytuacji zawsze możemy sami zamieszkać w lokalu lub go sprzedać jeśli przestanie się opłacać
  • za kilka/kilkanaście lat mogą tam mieszkać nasze dzieci i wynajmować je jednocześnie innym osobom, obniżając w ten sposób koszty, a nawet generując zysk
  • warto przemyśleć formę finansowania nieruchomości przez bank i wyznaczyć zmienne którymi będziemy się kierować przy wyborze najbardziej optymalnej oferty
  • rozważmy refinansowanie poczynionych nakładów, kredytowanie remontu czy modernizacji przez bank
  • zastanówmy się nad skorzystaniem z usług doradcy kredytowego lub firmy zajmującej się działaniami wokół nieruchomości kompleksowo
>