Egzekucje komornicze vs prawa lokatorów – co warto wiedzieć?


Egzekucje komornicze to żywy temat, zawsze wzbudzający mnóstwo emocji wśród inwestorów, którzy rozważają zakup nieruchomości drogą licytacji komorniczej. Nie sposób tutaj uniknąć konfliktu interesów i niestety nie ma tu prostych rozwiązań.

W grę wchodzą zadłużenia, silne emocje i spory, często trudne sytuacje życiowe, ale również świadome i celowe granie na czas stojące w opozycji do konstytucyjnego prawa do poszanowania własności inwestorów, którzy zgodnie z obowiązującym prawem stali się nowymi właścicielami nieruchomości. Nie pomagają przy tym głośne protesty „obrońców lokatorów”, często dezorientujące otoczenie i bezpodstawnie rozdmuchujące sprawę do dużych rozmiarów. To wszystko sprawia, że zakup nieruchomości z licytacji komorniczej nie wzbudza pozytywnych skojarzeń.

  • Jak egzekucje mają się do praw lokatorów? 
  • W jaki sposób sprawnie je przeprowadzić?
  • Kiedy warto postawić na mediację?
  • Jakie mamy prawa jako właściciele? 

Na te oraz inne pytania odpowiadam w poniższym artykule, zapraszam do lektury!


1. Licytacja i co dalej?


Znaleźliśmy interesującą nieruchomość, dokonaliśmy jej oględzin oraz weryfikacji dokumentów, przystąpiliśmy do licytacji komorniczej, złożyliśmy najlepszą ofertę, zapłaciliśmy za nią w wyznaczonym terminie i… BINGO! Nieruchomość jest nasza i lada moment będziemy realizować wobec niej ambitne plany.

Niestety, tak jak pisałam w tym artykule, na dostęp do wylicytowanego mieszkania czy domu trzeba będzie sporo poczekać. Procedury sądowe są długotrwałe i należy wykazać się niezwykłą cierpliwością zanim otrzymamy decyzję o wydaniu lokalu.

W sytuacji idealnej otrzymujemy klucze do nieruchomości i od razu rozpoczynamy przygotowanie jej pod wynajem. Jednak najczęściej musimy ponownie uzbroić się w cierpliwość, ponieważ przekazanie kluczy wcale nie gwarantuje pełnego dostępu do mieszkania. Przeważnie jeszcze jesteśmy zmuszeni uporać się z lokatorami, którzy nie mają zamiaru się wyprowadzać, mimo prawomocnej decyzji urzędników. 


2. Niewzruszeni lokatorzy 


Nic dziwnego, że zadłużony lokator zrobi wszystko, żeby zamieszkiwać nieruchomość jak najdłużej i utrudnić właścicielowi jej przejęcie. W końcu nie ma żadnych zobowiązań, nie ponosi opłat, rosnącym zadłużeniem już dawno przestał się interesować, a każdą decyzję komornika można zaskarżyć, zatem dlaczego nie miałby zyskać jeszcze więcej czasu i maksymalnie opóźnić momentu wyprowadzki?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami każda decyzja komornika może być zaskarżona i z tego prawa dłużnik najczęściej aktywnie korzysta. W związku z tym zwykle udaje się do prawnika, który wysyła różne pisma do sądu tylko po to, aby grać na czas. Pamiętajmy, że decyzję komornika można zaskarżyć nawet bezskutecznie - dłużnikom bowiem wbrew pozorom nie chodzi o skuteczność, ale o to, żeby maksymalnie przedłużyć ten proces. Przepisy, które weszły w życie 1 stycznia 2019 roku, obligują komornika przy wykonywaniu każdej czynności do tego, aby każdorazowo załączał formularz skargi, co jeszcze bardziej ułatwia ten proceder, gdyż wystarczy wypisać załączony dokument, a każda pojedyncza zaskarżona czynność sprawia, że postępowanie mocno rozciąga się w czasie. 


3. Procedury


Wyobraźmy sobie sytuację, w której po otrzymaniu kluczy pukamy do drzwi własnego mieszkania, ale nikt nas nie wpuszcza do środka. Co więcej, lokator informuje nas, że nie ma zamiaru się wyprowadzić, ponieważ mieszka tu od kilkunastu lat, chociaż nawet nie jest właścicielem.

Wizja remontu nieruchomości, który już zaczęliśmy planować i startu naszej inwestycji, którą w końcu kupiliśmy właśnie po to, aby zaczęła na siebie zarabiać, nieuchronnie się oddala. Co możemy zrobić w takiej sytuacji? 

Powinniśmy niezwłocznie złożyć wniosek do sądu o przymusowe opróżnienie lokalu z lokatorów. Musimy jednak mieć świadomość, że jest to procedura czasochłonna zwłaszcza jeśli nieruchomość zamieszkują małoletni, kobiety w ciąży, niepełnosprawni lub lokator nie ma możliwości zarobkowania.

Ponadto, wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Procedura może się dodatkowo opóźnić jeśli gmina, na terenie której nieruchomość jest posadowiona, nie wskaże lokalu socjalnego. Na szczęście gminy coraz częściej zawierają pomiędzy sobą porozumienie i jeśli nie dysponują akurat wolnymi lokalami, wówczas eksmitują lokatorów nawet poza swój obszar do innych, sąsiadujących gmin.

Nie zapominajmy, że wyłącznie komornik jest jedynym uprawnionym organem do przeprowadzenia przymusowej eksmisji. Stanowczo odradzam robienie tego na własną rękę, możemy jedynie rozmawiać, przekonywać i oddziaływać wychowawczo, ale zrobić tego co komornik nie możemy.


4. Mediacje


Inną możliwością są mediacje. Jestem zdania, że umiejętności miękkie są mocno niedoceniane i zdecydowanie za mało z nich korzystamy, a warto je wykorzystać zwłaszcza w obliczu tego typu konfliktów i wizji długoterminowych procedur eksmisyjnych. Dobre mediacje naprawdę mogą zaoszczędzić nam kilku lat procesu. Jeśli to możliwe, warto nawiązać bezpośredni kontakt z lokatorem i udać się z nim na mediację. W ten sposób zwiększamy szansę na polubowne rozwiązanie problemu i mobilizację do wyprowadzki.

Nasz ekspert, Pani Ewa Tamara Szuber – Bednarz, prawniczka doskonale zorientowana w zakresie prawa związanego z nieruchomościami, tłumaczy:

Udanie się do mediatora i zawarcie ugody w jego obecności jest o tyle korzystne, że zostanie ona następnie zarejestrowana, a to zwiększa prawdopodobieństwo szybszej eksmisji. W przypadku ugody dokonanej przed mediatorem i zaakceptowanej przez sąd, klauzula wykonalności jest natychmiastowa, dlatego warto z takiej szansy skorzystać.



5. Rozmowy na własną rękę


W zależności od naszych umiejętności negocjacyjnych możemy też próbować nawiązać porozumienie z lokatorem na własną rękę. Sama niejednokrotnie takie rozmowy przeprowadzałam i zdaję sobie sprawę, że są niezwykle trudne. Lokatorzy są przekonani, że dzieje im się krzywda i nikomu nie zależy na ich dobru. Podczas gdy najczęściej (poza oczywistymi wyjątkami) są to osoby, które nawet nie starają się ukryć, że wymigują się od ponoszenia jakichkolwiek kosztów i jak najdłużej chcą ten stan utrzymać, ponieważ doskonale zdają sobie sprawę, że takie procedury trwają przeważnie bardzo długo.

Dobrym sposobem na przekonanie nieugiętego lokatora jest zaproponowanie mu pokrycia kosztów wynajmu pokoju w mieszkaniu lub niskobudżetowym hostelu do czasu, aż znajdzie sobie lokum zastępcze. Ponieważ i tak w przypadku postępowania sądowego będziemy musieli ponieść jakieś koszty, można zatem przeznaczyć je na tego typu rozwiązanie. 


Pamiętajmy, że ludzie zasadniczo boją się zmian, więc często za wszelką cenę kurczowo trzymają się tego co znają, aby nie musieć konfrontować się z nową rzeczywistością. Jest duża szansa, że oporni dłużnicy mogą być najzwyczajniej w świecie przytłoczeni wizją wyprowadzki, dlatego dobrym pomysłem jest również pomoc w jej zorganizowaniu. Zapewnienie transportu czy ekipy, która pomoże przenieść rzeczy dłużnika lub choćby przechowanie ich do czasu, aż znajdzie on docelowe mieszkanie.

Niekiedy prosta rozmowa i zaoferowanie pomocy może naprawdę zdziałać więcej niż wejście na ścieżkę sądową. Po zawarciu porozumienia z dłużnikiem w celu zabezpieczenia swoich interesów i tak polecam udać się do mediatora, aby taką ugodę oficjalnie spisać i zarejestrować, w razie gdyby druga strona jednak się rozmyśliła.

Jak pokazuje moje doświadczenie, takie sytuacje zdarzają się nagminnie. Wszystko idzie zgodnie z planem, aż do momentu przeprowadzki i w ostatniej chwili dowiadujemy się, że ktoś chciałby jednak zamieszkać gdzieś indziej niż ustalono, że coś mu nie pasuje i woli zostać w aktualnym miejscu. Spisanie takiej ugody u mediatora znacznie skraca drogę postępowania i sąd nadaje jej automatycznie klauzulę wykonalności. 



6. Ustawa


Niezależnie od tego czy dopiero zaczynamy naszą przygodę z inwestowaniem w nieruchomości na wynajem, czy od jakiegoś czasu prowadzimy już działalność w tym zakresie lub lada moment będziemy musieli się zmierzyć z eksmisją komorniczą, powinniśmy dobrze znać treść ustawy o prawach lokatorów. Warto wiedzieć jakie są możliwości i realny zakres działania w przypadku problemów z lokatorami lub też regularnymi najemcami (o tym jak profesjonalnie i bezproblemowo wynajmować nieruchomość pisałam już tutaj), oraz na co powinniśmy się przygotować.

Jak tłumaczy nasz ekspert, Pani Ewa Tamara Szuber – Bednarz:

Ustawa o ochronie praw lokatorów to z punktu widzenia lokatora doskonałe rozwiązanie, ale z punktu widzenia inwestora-właściciela niejednokrotnie prawnicy zastanawiali się czy nie pozostaje ona w kolizji z konstytucyjną zasadą poszanowania własności. Nie możemy bowiem osobie bez tytułu prawnego przyznawać większych praw niż właścicielowi nieruchomości. Przecież prawa własności zostały wpisane do Konstytucji, a żeby je egzekwować na drodze sądowej, czasami musimy się bardzo postarać.

Pamiętajmy też, że przepisy się zmieniają, pojawiają się nowelizacje ustaw, ich nowe projekty, dlatego trzymajmy rękę na pulsie i bądźmy na bieżąco z ich aktualną treścią, aby uniknąć ewentualnych problemów.


Podsumowanie


Trzeba sobie powiedzieć jasno: egzekucje komornicze nie są dla każdego.

Wymagają od inwestora czasu, zaangażowania, niejednokrotnie nerwów ze stali, determinacji, wyrozumiałości, asertywności, dobrej komunikacji, kompetencji miękkich i nieskończonych pokładów cierpliwości. Często inwestor, który poświęcił ciężko zarobione pieniądze i czas, aby wylicytować nieruchomość, spotyka się z negatywną opinią społeczną, której towarzyszy poczucie winy, mimo że chce tylko wyegzekwować to, co mu się prawnie należy.

Podejmując decyzję o wzięciu udziału w licytacji komorniczej bierzemy na siebie ryzyko ewentualnych trudności, z jakimi przyjdzie nam się zmierzyć – w tym również niełatwej egzekucji komorniczej – dlatego, tak jak pisałam w tym artykule, warto zawczasu przeanalizować wszelkie możliwe scenariusze i zadać sobie pytanie: czy mam wystarczająco dużo cierpliwości i wewnętrznych zasobów, aby poprowadzić sprawę do szczęśliwego końca?

Oczywiście nigdy nie mamy pewności, jaki obrót przyjmą wydarzenia, jednak warto być przygotowanym na ten najbardziej wymagający. 



Przeczytaj więcej:




>