15 najważniejszych rzeczy, o których musisz pamiętać remontując kamienicę


Przygotowałam dla Was małą ściągę, dzięki której łatwo będziecie mogli się zorientować na co zwrócić uwagę przygotowując się do remontu kamienicy. Poniższa lista najbardziej istotnych kwestii naturalnie nie wyczerpuje całości tematu, ale z pewnością pomaga skupić się na najważniejszych punktach tak złożonej inwestycji i procesu remontowego.

Więcej szczegółowych informacji na temat remontu kamienicy znajdziesz w video-rozmowach, które przeprowadziłam z ekspertami na co dzień zajmującymi się tym tematem


1. STAN GRUNTU

Bez konsultacji geotechnicznej nigdy w życiu nie podjęłabym decyzji o zakupie kamienicy i wam również w żadnym wypadku nie polecam tego robić. Ocena posadowienia budynku i sprawdzenia gruntu, na którym usytuowana jest nasza przyszła inwestycja to podstawowa kwestia, jaką powinniśmy sprawdzić jeszcze ZANIM dokonamy zakupu. Tak, dobrze czytacie: ZANIM.

Świetna lokalizacja, piękna elewacja i dobry stan wizualny wcale nie świadczą o tym, że budynek stoi na stabilnym gruncie, a nawet jeśli stoi, to nie mamy pewności, że będzie w stanie udźwignąć prace, jakie zamierzamy na nim przeprowadzić. Znając stan gruntu możemy oszacować realne możliwości danej kamienicy i obliczyć czy inwestycja faktycznie będzie dla nas opłacalna.


2. KONSTRUKTOR – TECHNOLOG 

To obok geotechnika druga osoba lub grupa osób, z których usług bezapelacyjnie musimy skorzystać jeśli nie chcemy utopić naszych pieniędzy w nieruchomości bez perspektyw. Konstruktor musi posiadać wiedzę zarówno o starych, jak i nowych materiałach budowlanych i wiedzieć, jakie rozwiązania są możliwe do zastosowania, a jakie zupełnie nie.

Analiza obiektu pod względem technicznym, daje nam pełny obraz tego, jak może przebiegać remont, rozbudowa, przebudowa i nadbudowa kamienicy i co się z tym wiąże. Zdaję sobie sprawę, że poddając takiej ekspertyzie przykładowo kilka nieruchomości zanim w końcu dokonamy (lub też nie) zakupu, narażamy się na spore koszty, jednak lepiej ponieść je teraz niż ryzykować znacznie większą stratę i zainwestować w budynek bez uprzedniej weryfikacji. 


3. KONSERWATOR ZABYTKÓW

Rzadko kiedy się zdarza, że kamienica nie jest objęta nadzorem konserwatorskim. Praktycznie każdy stary obiekt w centrum miasta – a tam przeważnie znajdują się kamienice - będzie podlegał takiej ocenie, a jego remont będzie wymagał ingerencji biura miejskiego konserwatora zabytków.

Owszem, zdarzają się przypadki, że budynek nie jest wpisany do rejestru zabytków i nie pozostaje w strefie ochrony konserwatorskiej. W tej sytuacji - przy obiekcie z kategorii budynków niskich - możemy poprzestać na tym, że wszelkie prace remontowe będziemy wykonywać zgłoszeniem budowy, jest to o wiele bardziej komfortowa sytuacja – jeśli chodzi o całą resztę, to możemy przyjąć, że niezbędne będzie pozwolenie na budowę i ścisła współpraca z konserwatorem zabytków.


4. POZWOLENIE NA BUDOWĘ

Zgłoszenie budowy w pewnych sytuacjach bardzo ułatwia sprawę, jednak dla bezpieczeństwa inwestora i całej inwestycji, zamiast zgłoszenia, które niesie ze sobą wiele różnych zagrożeń lepiej skupić się od razu na pozyskaniu pozwolenia na budowę. W sytuacjach kiedy obiekt nie wymaga skomplikowanych procedur administracyjnych, urząd zazwyczaj te procedury skraca. Przykładowo, jeśli nie jest wymagane postępowanie dotyczące warunków zabudowy, wówczas urząd je umarza i cała procedura, która zwykle może trwać nawet kilka miesięcy, zostaje skrócona.

Dzięki temu w ciągu jednego tygodnia dostajemy informację o tym, że urząd umorzył to postępowanie, ale przynajmniej dysponujemy dokumentem, który to potwierdza i z którym możemy występować o pozwolenie na budowę. Bez niego inwestor mógłby dokonać zakupu inwestycji nie wiedząc o tym, że na obiekcie ciążą najróżniejsze zobowiązania, o których w chwili zakupu nie zdawał sobie sprawy.

Dobrym pomysłem - jeszcze zanim przystąpimy do zakupu kamienicy - jest spisanie umowy przedwstępnej związanej z wydaniem zgody w postaci pozwolenia na budowę na określone działania, które zostaną wpisane do umowy. Jeśli je uzyskamy, to śmiało możemy podpisać umowę ostateczną o przekazanie i zakup obiektu. Wówczas mamy pewność, że zrobiliśmy wszystko, aby uchronić się przed różnymi nieprzyjemnymi niespodziankami.


5. ARCHITEKT

Dobierając podwykonawców dla tego rodzaju obiektu dobrze postawić na projektantów z doświadczeniem. Renomowane biuro projektowe będzie biegłe zarówno w kwestii procedur, jak i wszelkich działań, które należy wykonać w całym procesie remontu.

 Naturalnie, projektanci powinni dołożyć wszelkich starań, abyśmy jako inwestorzy odnieśli sukces finansowy – taki jest przecież główny cel naszej inwestycji. Są jednak również odpowiedzialni za potrzeby i komfort mieszkania przyszłych lokatorów, dlatego nie obstawajmy za wszelką cenę przy swoich pomysłach i bądźmy otwarci na ich propozycje.


6. PLAN ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO

Jak już wspominałam w artykule na temat remontowania kamienicy Przed zakupem powinniśmy sprawdzić czy nasz obiekt jest objęty miejskim planem zagospodarowania przestrzennego. Ponieważ przygotowany przez urbanistów plan niekoniecznie obejmuje wszelkie potencjalne możliwości poszczególnych obiektów, a jedynie uśrednia je i określa brzegowe warunki zabudowy, które w przypadku chęci rozbudowy, nadbudowy czy przebudowy są bardzo trudne do zmiany. Dlatego warto je sprawdzić jeszcze zanim przystąpimy do zakupu. 


7. GMINNY REJESTR ZABYTKÓW

To spis, o istnieniu którego bardzo niewielu inwestorów zdaje sobie sprawę, a do którego wpisanych jest mnóstwo obiektów w skali całego kraju. Informacja z tego dokumentu nie jest ogólnie dostępna, dlatego bardzo często właściciele kompletnie nie zdają sobie sprawy, że obiekty, którymi dysponują, widnieją w takim spisie. Kupujemy kamienicę i wyobrażamy sobie, że podejmiemy określone działania, wykonamy remont i po kłopocie. Jednak może się okazać, że nie będzie to możliwe, ponieważ budynek podlega jurysdykcji miejskiego konserwatora zabytków i w tym momencie jakiekolwiek działania na tym obiekcie są związana z pozwoleniem na budowę.

Gminna ewidencja zabytków jest mało dostępna i właściciele obiektów budowlanych często nawet nie wiedzą, że nie mogą wykonywać remontów na budynkach, którymi dysponują. Kiedy wychodzi to na jaw okazuje się, że inwestycja, która miała być prosta, krótka przyjemna i polegać tylko na naprawie elewacji oraz podniesieniu wartości, nie będzie możliwa. Miejmy to na uwadze!


8. URZĘDY I INSTYTUCJE

To część prac nad kamienicą, której jako inwestorzy nie możemy zaniedbać. Kontakt z urzędami, instytucjami czy dostawcami mediów, uzyskiwanie zgód, pozwoleń, składanie wniosków, dokumentów, pilnowanie terminów wymaga sporego zaangażowania. W końcu pilnując prawno-administracyjnych aspektów naszej budowy dbamy o dobro swoich interesów. Nie zapominajmy również jak ważny jest bezpośredni kontakt z urzędnikami, unikajmy postawy roszczeniowej, a stawiajmy na przemyślaną i jasną komunikację.

Niezależnie od tego czy dokonujemy czynności samodzielnie czy przy pomocy pełnomocnika dobrze wiedzieć wcześniej o co chcemy zapytać, złożyć kompletne wnioski i odpowiednio przygotować się do rozmowy. W ten sposób ułatwiamy urzędnikowi pracę i usprawniamy cały proces kompletowania niezbędnych pozwoleń i decyzji. 


9. HARMONOGRAM PRAC

Nie trzeba znać specyfiki rynku nieruchomości, żeby wiedzieć, że harmonogramy w budownictwie zarówno te dotyczące prac jak i wydatków często lubią się „rozjeżdżać”. Ekipy remontowe, dostawcy materiałów, najróżniejsi specjaliści mają opóźnienia wynikające z wielu różnych czynników.

Mimo wszystko, warto dysponować harmonogramem zakładającym ramowe terminy oddawania poszczególnych etapów remontu kamienicy. Naturalnie, są takie kwestie, na które nie mamy wpływu, ale również takie, o które możemy zadbać już na samym początku. Należą do nich wszelkie pozwolenia, opinie, ekspertyzy i dokumenty. Jeśli wystąpimy o nie w jednym czasie, mamy szansę otrzymać je bez niepotrzebnej zwłoki i pozytywnie wpłynąć na tempo kolejnych prac, jakie nas czekają.


10. WYKONAWCY – EKIPA REMONTOWA

Dobra ekipa remontowa to jeden z kluczy do sukcesu Twojej inwestycji. O tym jak dobrze wybrać taką, która przeprowadzi remont mieszkania na wynajem i jak z sukcesem z nią pracować, pisałam tutaj.

Na podobnych zasadach możesz typować wykonawców remontu większego obiektu – najlepiej jednak postaw na poleconych fachowców, specjalizujących się w tego typu realizacjach. W ten sposób zwiększasz szanse na powodzenie całego przedsięwzięcia. 


11. INSPEKTOR NADZORU INWESTORSKIEGO

Tej osoby nie powinno zabraknąć na budowie. Może się wydawać, że to kolejny zbędny specjalista - mamy przecież kierownika budowy, który wszystkim zarządza.

Ale czy mamy pewność, że zadba on o nasze interesy? 

To właśnie główne zadanie Inspektora Nadzoru Inwestorskiego, który jest nie tylko reprezentantem inwestora na budowie, ale ponieważ posiada niezbędną wiedzę techniczną gwarantuje też sprawną realizację jego interesów. Do obowiązków Inspektora należy kontrola działań kierownika budowy, któremu może on wydawać polecenia, egzekwować poprawki od wykonawców oraz wymagać wstrzymania robót jeśli ich kontynuacja mogłaby wywołać zagrożenie, znacząco odbiegać od projektu lub samego pozwolenia na budowę.

Zatrudniając Inspektora Nadzoru Inwestorskiego inwestujemy zatem nie tylko w sprawny przebieg prac, ale też minimalizujemy ryzyko poniesienia ewentualnych strat i konieczności wykonywania kosztownych poprawek i przebudów. 

blank


12. PODZIAŁ PRZESTRZENI

Niemal każdemu inwestorowi przyświeca jeden nadrzędny cel: zysk. Dlatego kupując kamienicę zależy mu na tym, aby wydobyć z niej maksymalny potencjał wydzielając w zastanej przestrzeni jak więcej lokali użytkowych i mieszkalnych.

Ogromne 150-200 metrowe apartamenty dają architektom szerokie możliwości adaptacyjne, dzięki czemu możliwe jest wydzielenie z nich kilku mniejszych mieszkań i nadanie im zupełnie nowego układu. To czy postawimy na kompaktowe lokale czy obszerne apartamenty w dużej mierze zależy od tego jaką grupę docelową dla naszej nieruchomości obierzemy na początku. 


13. SAMODZIELNY LOKAL MIESZKALNY

Aby lokal mógł zostać uznany jako w pełni samodzielny, powinien być wydzielony od pozostałych pomieszczeń i spełniać wszystkie warunki, aby mogli tam na stałe zamieszkiwać ludzie. Przypominam, że taki lokal musi posiadać:

  • toaletę
  • kuchnię lub aneks 
  • odpowiednią ilość wentylacji, którą również określają normy 
  • odpowiednią wysokość - minimum 2,5m
  • doświetlenie  
  • powierzchnię minimum 25 m² 


14. ROZBUDOWA, PRZEBUDOWA, NADBUDOWA

Chcąc dokonywać zaawansowanych zmian w nieruchomości musimy jeszcze przed zakupem przeanalizować i skalkulować, jakie z nich są możliwe do przeprowadzenia, a jakie nie. Przykładowo, musimy liczyć się z tym, że im wyższa kamienica, tym większe wyzwanie, aby zapewnić dostęp na najwyższe piętra przyszłym użytkownikom, w tym użytkownikom niepełnosprawnym.

Prawo mówi o tym, że jeśli różnica między pierwszą i najwyższą kondygnacją nadziemną przekracza 9,5 m, to budynek powinien być wyposażony w windę. Jest to bardzo ściśle przestrzegany wymóg, dlatego niezbędne są wcześniejsze konsultacje weryfikujące takie możliwości oraz odpowiedzialny projektant, który pomoże takich uwarunkowań dopełnić. 


15. SPECJALIŚCI Z UPRAWNIENIAMI PROJEKTANTA

Mimo, że na pierwszy rzut oka tego nie widzimy, kamienice są oplecione całą siecią różnych instalacji – wodnych, kanalizacyjnych czy grzewczych, wentylacyjnych i elektrycznych. Ich stan również warto zweryfikować przed zakupem, jednak jeśli przez długi czas nie były one wymieniane, musimy się liczyć z tym, że prawie na pewno trzeba będzie poddać je remontowi.

Pamiętajmy o tym, aby w trosce o zdrowie i bezpieczeństwo przyszłych lokatorów i samego budynku tego rodzaju prace przeprowadzali specjaliści z odpowiednimi uprawnieniami.  

>